1.土地使用權(quán)性質(zhì)限制： 小產(chǎn)權(quán)房建于集體土地之上，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，集體土地未經(jīng)法定程序轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地前，不得用于商品住宅開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房交易違反了土地用途管制制度。

2.房屋轉(zhuǎn)讓合法性問題： 由于缺乏完整的房屋產(chǎn)權(quán)證明，小產(chǎn)權(quán)房的買賣不受《中華人民共和國物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》保護(hù)。此類交易不被法律認(rèn)可，購房者難以辦理合法的房產(chǎn)過戶手續(xù)，面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.權(quán)益保護(hù)缺失： 購買小產(chǎn)權(quán)房的個(gè)人可能無法享有完整的所有權(quán)，包括但不限于繼承、抵押貸款等權(quán)益。一旦發(fā)生糾紛，如房屋拆遷補(bǔ)償、共有權(quán)爭議等，購房者的權(quán)益很難得到有效保障。

4.政策與法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)： 隨著國家對(duì)土地管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范，未來針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策可能存在不確定性，可能導(dǎo)致現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效或面臨強(qiáng)制拆除，給購房者帶來經(jīng)濟(jì)損失。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前，按照合同約定的面積對(duì)商品房進(jìn)行實(shí)測(cè)，并將實(shí)測(cè)面積結(jié)果告知購房者。如果實(shí)測(cè)面積與合同約定面積不符，超出或少于3%的部分，購房者有權(quán)選擇退房或者按合同約定的價(jià)格多退少補(bǔ)。如果誤差超過3%，購房者可以選擇退房，且開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在產(chǎn)權(quán)確認(rèn)中遇到權(quán)屬不明的情況時(shí)，首先應(yīng)進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查，包括查閱歷史檔案、合同、登記記錄等所有可能證明產(chǎn)權(quán)歸屬的證據(jù)材料。如果通過調(diào)查仍無法明確權(quán)屬，則需要根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，通過提起確權(quán)訴訟來解決。

1. 依據(jù)《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記；對(duì)于權(quán)屬有爭議的，可以通過訴訟途徑解決。

2. 同時(shí)，《民事訴訟法》也規(guī)定了所有權(quán)確認(rèn)之訴，即當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)特定財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

3. 在訴訟過程中，法院會(huì)根據(jù)舉證規(guī)則，結(jié)合各方提交的證據(jù)進(jìn)行審查，并依法作出裁判，明確產(chǎn)權(quán)歸屬。