土地增值稅由買方還是賣方支付？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅種。其計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓收入扣除相關(guān)扣除項目后的余額。這意味著，在房地產(chǎn)交易過程中，增值收益實際是由賣方獲取，所以土地增值稅的繳納義務(wù)自然落在了賣方身上。在實務(wù)操作中，買賣雙方可以通過合同約定方式，將部分或全部土地增值稅轉(zhuǎn)嫁給買方承擔，但這種約定并不能改變稅法規(guī)定的納稅主體，賣方仍然負有向稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅的法律責任，若買方實際承擔了這部分費用，可視為購房成本的一部分。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人?！?/p>

房產(chǎn)賣方故意隱瞞瑕疵，應承擔何種賠償責任？

房產(chǎn)交易中賣方故意隱瞞房屋瑕疵，導致買方權(quán)益受損的行為，屬于違反誠實信用原則和合同法規(guī)定的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，賣方應承擔相應的違約責任，并可能需要對買方因此遭受的損失進行賠償。

1. 如果賣方在交易過程中故意隱瞞房屋的重大瑕疵，如房屋存在質(zhì)量問題、產(chǎn)權(quán)糾紛、抵押情況或其他影響房屋正常使用的事項，而這些瑕疵足以影響買方是否購買或?qū)Ψ课輧r值的判斷，那么，賣方的行為構(gòu)成欺詐。

2. 根據(jù)《民法典》第五百條的規(guī)定，當事人應當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。賣方有義務(wù)告知買方房屋的真實情況，故意隱瞞即構(gòu)成違約。

3. 依據(jù)《民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。具體到此情境下，買方有權(quán)要求解除合同、退還房款并請求賣方賠償因購房產(chǎn)生的合理費用以及因房屋瑕疵造成的實際損失。

【相關(guān)法條】

1. 《中華人民共和國民法典》第五百條：“當事人應當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

2. 《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

3. 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實?！彪m然該條款主要針對商品房買賣，但在一般房屋交易中，法院也會參考類似原則處理此類糾紛。

房屋買賣合同有效性

房屋買賣合同的有效性主要取決于以下幾個關(guān)鍵因素：

1. 合同主體資格：根據(jù)《民法典》的規(guī)定，簽訂房屋買賣合同的雙方必須具有完全民事行為能力。賣方應為房屋的所有權(quán)人或依法取得處分權(quán)的人，買方則可以是任何有購買意愿和支付能力的自然人、法人或其他組織。

2. 意思表示真實：雙方在訂立合同時，其意思表示應當真實自由，不得存在欺詐、脅迫、誤解等影響意思表示真實的情況（《民法典》第143條）。

3. 合同內(nèi)容合法：房屋買賣合同的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，例如不能交易非法建筑、不能規(guī)避國家稅收政策等（《民法典》第153條）。

4. 合同形式要件：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第41條和《民法典》第490條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當事人應當簽訂書面合同，并辦理過戶登記手續(xù)。

5. 房屋權(quán)屬清晰無爭議：房屋產(chǎn)權(quán)明晰且無權(quán)利負擔，如無抵押、查封等情況，這是保證房屋買賣合同有效執(zhí)行的基礎(chǔ)。

【相關(guān)法條】

1. 《中華人民共和國民法典》

- 第143條：民事法律行為有效條件之一為“意思表示真實”。

- 第153條：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。

- 第490條：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

2. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

- 第41條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

具體合同有效性還可能受到其他相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋的影響，需結(jié)合實際情況具體判斷。

雖然在特定商業(yè)談判中，土地增值稅的實際負擔者可能會因合同條款的約定而轉(zhuǎn)移給買方，但從法律角度而言，土地增值稅的法定納稅義務(wù)始終在于賣方。在進行房地產(chǎn)交易時，買賣雙方應當充分理解和遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保稅收合規(guī)。