土地增值稅由買方還是賣方支付？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅種。其計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓收入扣除相關(guān)扣除項(xiàng)目后的余額。這意味著，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，增值收益實(shí)際是由賣方獲取，所以土地增值稅的繳納義務(wù)自然落在了賣方身上。在實(shí)務(wù)操作中，買賣雙方可以通過(guò)合同約定方式，將部分或全部土地增值稅轉(zhuǎn)嫁給買方承擔(dān)，但這種約定并不能改變稅法規(guī)定的納稅主體，賣方仍然負(fù)有向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅的法律責(zé)任，若買方實(shí)際承擔(dān)了這部分費(fèi)用，可視為購(gòu)房成本的一部分。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人?！?/p>

房產(chǎn)賣方故意隱瞞瑕疵，應(yīng)承擔(dān)何種賠償責(zé)任？

房產(chǎn)交易中賣方故意隱瞞房屋瑕疵，導(dǎo)致買方權(quán)益受損的行為，屬于違反誠(chéng)實(shí)信用原則和合同法規(guī)定的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并可能需要對(duì)買方因此遭受的損失進(jìn)行賠償。

1. 如果賣方在交易過(guò)程中故意隱瞞房屋的重大瑕疵，如房屋存在質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)糾紛、抵押情況或其他影響房屋正常使用的事項(xiàng)，而這些瑕疵足以影響買方是否購(gòu)買或?qū)Ψ课輧r(jià)值的判斷，那么，賣方的行為構(gòu)成欺詐。

2. 根據(jù)《民法典》第五百條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。賣方有義務(wù)告知買方房屋的真實(shí)情況，故意隱瞞即構(gòu)成違約。

3. 依據(jù)《民法典》第五百七十七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。具體到此情境下，買方有權(quán)要求解除合同、退還房款并請(qǐng)求賣方賠償因購(gòu)房產(chǎn)生的合理費(fèi)用以及因房屋瑕疵造成的實(shí)際損失。

【相關(guān)法條】

1. 《中華人民共和國(guó)民法典》第五百條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

2. 《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

3. 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2020修正）第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：……（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”雖然該條款主要針對(duì)商品房買賣，但在一般房屋交易中，法院也會(huì)參考類似原則處理此類糾紛。

房屋買賣合同有效性

房屋買賣合同的有效性主要取決于以下幾個(gè)關(guān)鍵因素：

1. 合同主體資格：根據(jù)《民法典》的規(guī)定，簽訂房屋買賣合同的雙方必須具有完全民事行為能力。賣方應(yīng)為房屋的所有權(quán)人或依法取得處分權(quán)的人，買方則可以是任何有購(gòu)買意愿和支付能力的自然人、法人或其他組織。

2. 意思表示真實(shí)：雙方在訂立合同時(shí)，其意思表示應(yīng)當(dāng)真實(shí)自由，不得存在欺詐、脅迫、誤解等影響意思表示真實(shí)的情況（《民法典》第143條）。

3. 合同內(nèi)容合法：房屋買賣合同的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，例如不能交易非法建筑、不能規(guī)避國(guó)家稅收政策等（《民法典》第153條）。

4. 合同形式要件：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第41條和《民法典》第490條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

5. 房屋權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議：房屋產(chǎn)權(quán)明晰且無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)，如無(wú)抵押、查封等情況，這是保證房屋買賣合同有效執(zhí)行的基礎(chǔ)。

【相關(guān)法條】

1. 《中華人民共和國(guó)民法典》

- 第143條：民事法律行為有效條件之一為“意思表示真實(shí)”。

- 第153條：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。

- 第490條：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

2. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

- 第41條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

具體合同有效性還可能受到其他相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋的影響，需結(jié)合實(shí)際情況具體判斷。

雖然在特定商業(yè)談判中，土地增值稅的實(shí)際負(fù)擔(dān)者可能會(huì)因合同條款的約定而轉(zhuǎn)移給買方，但從法律角度而言，土地增值稅的法定納稅義務(wù)始終在于賣方。在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)充分理解和遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保稅收合規(guī)。