如何界定“訂約定金”與“履約定金”？

1. 訂約定金：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這里的定金通常被視為訂約定金，即為了確保雙方能夠簽訂合同而支付的保證金。

2. 履約定金：相對(duì)于訂約定金，履約定金是在合同已經(jīng)簽訂后，為保證合同義務(wù)的履行而設(shè)定的。如果支付履約定金的一方未能履行合同，那么對(duì)方有權(quán)扣除定金；反之，如果接收定金的一方違約，那么需要雙倍返還定金（參照民法典第五百八十六條的規(guī)定）。

【法律依據(jù)】

主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條的規(guī)定，以及其他相關(guān)合同法和司法解釋。

房屋瑕疵未告知，交易后能否撤銷？

如果房屋存在瑕疵且賣方未在交易前告知買方，買方在交易后是有權(quán)要求撤銷合同的，但這需要滿足一定的條件。首先，瑕疵必須是重大瑕疵，即影響到房屋的基本使用功能或者對(duì)房屋的價(jià)值有顯著影響的瑕疵。其次，賣方必須是故意隱瞞或疏忽未告知，如果是買方在看房或盡職調(diào)查過(guò)程中應(yīng)知或可知道的情況，可能就不構(gòu)成撤銷的理由。最后，買方需要在知道或應(yīng)當(dāng)知道瑕疵后的合理期限內(nèi)提出撤銷請(qǐng)求。

【法律依據(jù)】

1. 《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

2. 《中華人民共和國(guó)民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

3. 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

4. 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?！?/p>

這些法律規(guī)定了在房屋買賣中，賣方有保證房屋質(zhì)量的義務(wù)，如果違反，買方有權(quán)要求解除合同并索賠。但具體是否能撤銷交易，還需要根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合證據(jù)，由法院進(jìn)行判斷。

正確理解和區(qū)分訂約定金與履約定金對(duì)于合同的簽訂和履行至關(guān)重要，因?yàn)樗婕暗诫p方的權(quán)益保障和違約責(zé)任。在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)合同的具體情況和雙方的意愿明確定金的性質(zhì)，并在合同中明確規(guī)定，以避免未來(lái)的糾紛。如有疑問(wèn)，建議尋求專業(yè)法律人士的幫助。

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