因限購政策導(dǎo)致交易失敗，違約責(zé)任如何分擔(dān)？

1.合同約定優(yōu)先原則：首先審查房屋買賣合同中是否有關(guān)于限購政策影響的特別約定。如果合同明確約定了遇到限購情況下的處理方式（如解除合同、延期履行或調(diào)整價格等），則應(yīng)按照合同約定執(zhí)行。

2.不可抗力原則：限購政策作為一種政府行為，通常被視為一種不可抗力因素。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十七條，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

3.過錯責(zé)任原則：需要考察雙方當(dāng)事人在簽訂合同時是否已知或應(yīng)當(dāng)知道限購政策的存在及其可能的影響。如果買方明知自己不符合限購條件仍簽訂購房合同，則可能需要承擔(dān)違約責(zé)任；反之，如果雙方均無法預(yù)見限購政策的出臺，且合同中未做特殊約定，則違約責(zé)任可能得以免除或減輕。

4.公平原則：即便合同未明確約定，法院或仲裁機(jī)構(gòu)在裁決時也會考慮實(shí)際情況，遵循公平原則，合理分配損失，避免一方承擔(dān)過重的不利后果。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條（關(guān)于不可抗力的規(guī)定）

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（對于特定情況下房屋買賣合同糾紛的處理指導(dǎo)）

買房后發(fā)現(xiàn)房屋是抵押狀態(tài)怎么辦?

在購房過程中，如果買家在完成交易后發(fā)現(xiàn)所購的房屋處于抵押狀態(tài)，這通常涉及到賣方未充分披露房屋權(quán)利狀況或買家在購房前未進(jìn)行充分的產(chǎn)權(quán)調(diào)查。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，購房者有權(quán)獲得清晰、無瑕疵的房產(chǎn)所有權(quán)。遇到這種情況，購房者可以采取以下法律措施：

1.核實(shí)抵押情況：首先，購房者應(yīng)立即通過房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)查詢房產(chǎn)的確切抵押狀況，包括抵押權(quán)人、抵押金額及抵押期限等信息，以明確自身權(quán)益受影響的程度。

2.與賣方協(xié)商解決：基于查詢結(jié)果，購房者可以要求賣方盡快解除房屋抵押。如果賣方同意并有能力償還抵押貸款，解除抵押后交易可以繼續(xù)有效。協(xié)商過程中，購房者可要求賣方承擔(dān)因延遲交房或隱瞞抵押事實(shí)造成的損失。

3.依法維權(quán)：若賣方拒絕合作或無法解除抵押，購房者可根據(jù)《中華人民共和國合同法》（現(xiàn)已被《中華人民共和國民法典》替代）、《中華人民共和國物權(quán)法》（相關(guān)內(nèi)容已納入《民法典》）以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律規(guī)定，向法院提起訴訟，請求解除購房合同、返還購房款、賠償損失，甚至追究賣方的違約責(zé)任。

4.注意時效與證據(jù)保存：在整個過程中，購房者應(yīng)注意訴訟時效，及時采取法律行動，并妥善保存購房合同、付款憑證、房屋抵押狀態(tài)查詢記錄等相關(guān)證據(jù)，以便在訴訟中維護(hù)自己的合法權(quán)益。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國民法典》：其中第三百九十九條明確了“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)”不得抵押；第五百七十七、五百八十四條對違約責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定，賣方隱瞞房屋抵押事實(shí)屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：第六十一條規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：該司法解釋對商品房買賣中的各種糾紛處理提供了具體指導(dǎo)，包括因開發(fā)商或賣方原因?qū)е潞贤瑹o法履行時買受人的救濟(jì)途徑。購房者在發(fā)現(xiàn)所購房屋為抵押狀態(tài)時，應(yīng)積極采取法律手段保護(hù)自身權(quán)益，同時遵循法定程序，確保合法、有效地解決問題。

因限購政策導(dǎo)致的房產(chǎn)交易失敗，違約責(zé)任的分擔(dān)需具體問題具體分析，結(jié)合合同條款、法律規(guī)定以及雙方的實(shí)際行為和預(yù)見能力來確定。建議在遇到此類情況時，雙方首先嘗試協(xié)商解決，若協(xié)商不成，可尋求專業(yè)律師幫助，通過法律途徑合理解決爭議，以達(dá)到公平合理的處理結(jié)果。

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