共有部分出租收益歸誰所有？

共有部分是指建筑物區(qū)分所有權中的公共使用部分，包括但不限于建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂、樓梯、走廊、電梯、綠地、停車場等?！吨腥A人民共和國民法典》對建筑物區(qū)分所有權進行了明確規(guī)定，其中第二百七十一條指出：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?/p>

關于共有部分產生的收益分配，《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！边@意味著，共有部分如被用于出租并產生收益，該收益在扣除合理的管理、維護等成本后，應歸全體業(yè)主共同享有。

【引用法條】

1.《中華人民共和國民法典》第二百七十一條：明確了業(yè)主對專有部分的所有權及對共有部分的共有權。

2.《中華人民共和國民法典》第二百八十二條：規(guī)定了利用業(yè)主共有部分產生的收入歸屬全體業(yè)主，且需扣除合理成本。

3.《物業(yè)管理條例》第五十四條：進一步細化了物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營與收益分配原則，強調應當按照業(yè)主大會的決定使用。

遇到物業(yè)侵占公共區(qū)域該如何處理？

1.確認權利歸屬：首先，需要明確被侵占的區(qū)域是否屬于公共區(qū)域。根據《物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路、綠地、以及其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有如果物業(yè)侵占的是這些明確歸業(yè)主共有的區(qū)域，其行為已侵犯了業(yè)主的共有權。

2.溝通與協(xié)商：在確定權益受侵害后，業(yè)主或業(yè)主委員會應首先嘗試與物業(yè)公司進行溝通，要求停止侵占行為并恢復原狀。有效的溝通往往能快速解決問題，避免不必要的法律糾紛。

3.書面通知與證據收集：若溝通無效，業(yè)主應當書面通知物業(yè)公司，明確指出其侵權行為及要求糾正的具體內容，并保存所有往來信函、照片、視頻等證據，為后續(xù)可能的法律行動準備充分的證據材料。

4.業(yè)主大會或業(yè)主委員會介入：根據《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會或業(yè)主委員會有權監(jiān)督物業(yè)公司的服務活動?？梢哉偌瘶I(yè)主大會，討論并通過決議，要求物業(yè)公司改正，并可授權業(yè)主委員會采取進一步法律措施。

5.向行政管理部門投訴：業(yè)主可以向房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等相關部門投訴，請求其依法對物業(yè)公司的違法行為進行查處。

6. 提起民事訴訟：若上述途徑均無法解決，業(yè)主或業(yè)主委員會可以根據《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定，向人民法院提起民事訴訟，請求法院判決物業(yè)公司停止侵害、排除妨礙、恢復原狀或賠償損失。訴訟中，應當提供充分的證據證明侵權事實及造成的損害。

【引用法條】

《中華人民共和國物權法》第七十三條

《物業(yè)管理條例》

《中華人民共和國民事訴訟法》

通過上述法律途徑，業(yè)主可以有效地維護自己對于公共區(qū)域的合法權益，確保小區(qū)環(huán)境的合理使用與管理。在整個過程中，建議咨詢專業(yè)律師，以獲得更具體、針對性的法律指導和幫助。

舊物業(yè)遺留問題怎么解決？

1.明確問題性質：首先要對遺留問題進行分類，確定是建設開發(fā)階段的問題（如房屋質量問題）、產權交易中的問題（如產權不明晰）、還是物業(yè)管理階段的問題（如公共維修基金的使用爭議）。

2.搜集證據材料：根據問題性質，搜集相關的購房合同、物業(yè)合同、房屋驗收報告、產權證書等證據材料，為后續(xù)的協(xié)商或訴訟準備充分的依據。

3.協(xié)商解決：首選的解決方式是與相關方（如開發(fā)商、前任業(yè)主、物業(yè)公司）進行協(xié)商，嘗試通過溝通找到雙方都能接受的解決方案。很多情況下，問題可以通過友好協(xié)商得到高效解決。

4.尋求行政介入：如果協(xié)商不成，可以向房地產管理部門、消費者協(xié)會或物業(yè)管理部門投訴，請求行政干預。例如，對于房屋質量問題，可以依據《建設工程質量管理條例》向建設行政主管部門投訴。

5.法律途徑：當其他途徑無法解決問題時，可以依法提起訴訟或仲裁。這一步驟需根據具體問題選擇合適的法律程序，如合同糾紛可依據《中華人民共和國合同法》，產權爭議則可能涉及《中華人民共和國物權法》。

【引用法條】

《中華人民共和國合同法》：對于因合同履行產生的爭議，如購房合同、物業(yè)服務合同中的違約行為，可以依據此法進行權利主張。

《中華人民共和國物權法》：涉及產權歸屬、相鄰關系、共有部分的使用和維護等問題時，此法提供了法律基礎。

《物業(yè)管理條例》：規(guī)范物業(yè)管理活動，明確了業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)等主體的權利義務，對于物業(yè)管理方面的爭議具有直接指導意義。

《建設工程質量管理條例》：對于房屋建筑質量缺陷的保修責任、質量投訴處理等有明確規(guī)定，是解決房屋質量問題的重要依據。

《消費者權益保護法》：作為購房者或物業(yè)服務的消費者，在合法權益受到侵害時，可依此法尋求保護。

解決舊物業(yè)遺留問題是一個復雜的過程，需要根據具體情況靈活運用法律工具，必要時應咨詢專業(yè)律師，以確保合法權益得到有效維護。

共有部分出租所獲得的收益，在扣除必要的管理維護費用后，依法應當歸全體業(yè)主共有，并應遵循公平、透明的原則進行分配。建議業(yè)主們通過業(yè)主大會等形式，明確收益分配的具體方案，以確保共有財產的合理利用與權益保護。在實際操作中，遇到具體糾紛時，可咨詢專業(yè)律師，依據法律法規(guī)維護自身合法權益。

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