二手房交易中，賣方隱瞞房屋瑕疵，是否構(gòu)成違約？

根據(jù)《合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。在二手房交易中，賣方的義務(wù)不僅限于交付房屋，還包括如實(shí)告知房屋的實(shí)際情況。如果賣方明知房屋存在瑕疵卻故意隱瞞，違反了誠實(shí)信用原則，構(gòu)成了違約。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國合同法》第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

2. 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

產(chǎn)權(quán)年限計(jì)算是否準(zhǔn)確？

產(chǎn)權(quán)年限的計(jì)算是嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行的。產(chǎn)權(quán)年限，通常指的是土地使用權(quán)年限，土地所有權(quán)歸國家所有，個(gè)人或企業(yè)只能購買土地使用權(quán)。這個(gè)年限在不同的用地性質(zhì)下有所不同，比如住宅用地一般為70年，商業(yè)用地為40年，工業(yè)用地為50年等。

產(chǎn)權(quán)年限的計(jì)算從開發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起開始計(jì)算，而非從購房人購買房屋之日算起。這意味著，當(dāng)你購買房產(chǎn)時(shí)，產(chǎn)權(quán)年限可能已經(jīng)減少了從開發(fā)商獲取土地到房屋建成銷售這段時(shí)間。這是購房者需要了解并考慮的因素，因?yàn)樗赡苡绊懙椒慨a(chǎn)的價(jià)值和未來的再出售。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！边@里明確了土地使用權(quán)的取得和計(jì)算方式。

2. 《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@條規(guī)定了住宅用地使用權(quán)到期后的處理方式。產(chǎn)權(quán)年限的計(jì)算是準(zhǔn)確的，購房者在購房時(shí)有權(quán)查閱相關(guān)的土地使用權(quán)證書，以了解具體的剩余使用年限。

房屋面積不符引起的二手房糾紛

在二手房交易中，如果出現(xiàn)房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證或合同約定的面積不符，這通常被視為賣方的違約行為，買方有權(quán)要求糾正或者索賠。主要的法律依據(jù)包括《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》。

1. 根據(jù)《合同法》第一百零七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任如果房屋面積存在誤差，買方可以要求賣方按照合同約定進(jìn)行賠償或者調(diào)整房價(jià)。

2. 《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。這意味著，房產(chǎn)的實(shí)際面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上的記載為準(zhǔn)，如果產(chǎn)權(quán)證上的面積與實(shí)際不符，需要通過法定程序進(jìn)行更正。

3. 《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果房屋面積有誤，可能影響到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此也需要進(jìn)行修正。

處理此類糾紛時(shí)，首先需要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上的面積，然后對比實(shí)際測量的面積。如果誤差在法定允許范圍內(nèi)（通常為3%），則可能需要按照合同約定進(jìn)行調(diào)整；如果超過這個(gè)范圍，買方可以要求解除合同并要求賣方賠償。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國合同法》

2. 《中華人民共和國物權(quán)法》

3. 《城市房地產(chǎn)管理法》

如果賣方在二手房交易中隱瞞房屋瑕疵，買方有權(quán)依據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋，要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，包括但不限于賠償損失、解除合同等。在此類交易中，建議買賣雙方都應(yīng)尋求專業(yè)法律咨詢，以保障自身權(quán)益。

溫馨提示：學(xué)習(xí)法律知識(shí)是我們每個(gè)人都應(yīng)該努力做到的，它能夠幫助我們在遇到法律問題時(shí)做出正確的判斷，并維護(hù)自己的權(quán)益。如果您還有其他法律問題需要解答，請點(diǎn)擊咨詢按鈕，我們將盡快回復(fù)您。