車位管理費如何合理收?。?/h1>

發(fā)布時間：2024.04.23 16:17:59

本文針對“車位管理費如何合理收取”這一問題，從專業(yè)律師的角度出發(fā)，對車位管理費的性質(zhì)、計算方式、收取主體、收費公示、糾紛解決等方面進行了詳細闡述，并援引相關(guān)法律法規(guī)作為依據(jù)。旨在為車位使用人和物業(yè)管理方提供明確、合法的指引，以實現(xiàn)車位管理費用的公平、透明、合理收取。

車位管理費如何合理收取？

1. 車位管理費性質(zhì)：車位管理費是指物業(yè)管理企業(yè)或其他受托管理單位，為維護停車場（庫）設(shè)施設(shè)備正常運行，保持停車環(huán)境整潔有序，以及提供必要的安全保障等服務(wù)而向車位使用人收取的費用。其性質(zhì)屬于物業(yè)服務(wù)費用的一種，而非租賃或買賣車位本身的價格。

2. 計算方式：車位管理費應(yīng)根據(jù)提供服務(wù)的實際成本和合理利潤，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場供求狀況等因素綜合確定。費用標準可參照地方物價部門發(fā)布的指導(dǎo)價，或通過業(yè)主大會與物業(yè)公司協(xié)商確定。費用應(yīng)包含但不限于設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護、照明、排水、消防等各項管理成本及合理利潤。

3. 收取主體：車位管理費的收取主體通常是物業(yè)管理企業(yè)，或經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)委托的其他管理單位。在沒有成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的情況下，開發(fā)商或前期物業(yè)管理公司有權(quán)按照政府指導(dǎo)價或合同約定收取。

4. 收費公示：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，車位管理費的收費標準、收費項目、計費方式、收費周期等信息應(yīng)提前向全體業(yè)主公示，確保信息公開透明。公示內(nèi)容應(yīng)清晰、準確，不得存在模糊表述或誤導(dǎo)性信息。

5. 糾紛解決：如業(yè)主對車位管理費的收取存在異議，可通過與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商、向業(yè)主委員會反映、申請調(diào)解、提起訴訟等方式解決。在訴訟過程中，法院將依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及合同約定，審查費用收取的合法性、合理性，保護雙方合法權(quán)益。

相關(guān)法條：

1. 《物業(yè)管理條例》：規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等事項，以合理方式告知業(yè)主。

2. 《價格法》：規(guī)定經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)明碼標價，不得在標價之外加價出售商品或者提供服務(wù)，不得收取任何未予標明的費用。

3. 各地《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》及其實施細則：如《北京市機動車停車服務(wù)收費管理辦法》、《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放收費管理規(guī)定》等，對車位管理費的具體標準、調(diào)整程序、違規(guī)處罰等作出詳細規(guī)定。

未參與大會的業(yè)主是否受決議約束？

關(guān)于“未參與大會的業(yè)主是否受決議約束”的問題，需要從我國現(xiàn)行法律法規(guī)對業(yè)主大會決議效力的規(guī)定以及業(yè)主權(quán)利與義務(wù)的角度進行分析。

首先，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理條例》第十二條等相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主大會是全體業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的組織形式，其決議對全體業(yè)主具有約束力。這意味著，無論業(yè)主是否實際參與業(yè)主大會，只要該大會的召集程序、表決方式、議題內(nèi)容等符合法定要求，形成的決議即對全體業(yè)主具有法律效力。這是基于“一人一票”原則下，業(yè)主通過投票表達共同意志，實現(xiàn)小區(qū)公共事務(wù)管理的集體決策機制。

其次，業(yè)主雖有權(quán)利不參加業(yè)主大會，但同時也需承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果?！段飿I(yè)管理條例》第十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，按時交納物業(yè)服務(wù)費用等。這些義務(wù)并不因業(yè)主未參與業(yè)主大會而得以豁免。同理，對于業(yè)主大會依法作出的決議，即使個別業(yè)主未參與大會，也應(yīng)予以遵守。否則，將可能影響小區(qū)整體秩序，侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。對于未參與大會的業(yè)主，其權(quán)益并非無保障。一方面，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十四條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，但不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。如果業(yè)主認為大會決議存在違法或侵犯其合法權(quán)益的情況，有權(quán)依照法定程序申請撤銷或變更。另一方面，《物權(quán)法》第八十三條賦予了業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的權(quán)利。未參與大會的業(yè)主原則上仍受業(yè)主大會合法有效決議的約束。這是基于業(yè)主大會作為全體業(yè)主共同決策機構(gòu)的性質(zhì)以及維護小區(qū)公共利益和秩序的需要。同時，為保護未參會業(yè)主的合法權(quán)益，法律也賦予了他們對違規(guī)決議的異議權(quán)、申請撤銷權(quán)以及請求損害賠償?shù)臋?quán)利。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”

2. 《中華人民共和國物權(quán)法》第八十三條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！?/p>

3. 《物業(yè)管理條例》第十一條：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！?/p>

4. 《物業(yè)管理條例》第十二條：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！?/p>

5. 《物業(yè)管理條例》第十四條：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?/p>

車位管理費的合理收取，既關(guān)乎物業(yè)管理企業(yè)的運營效益，也直接影響到廣大業(yè)主的切身利益。我們建議各方嚴格遵守國家法律法規(guī)，遵循公平、公正、公開原則，確保車位管理費的制定和收取合法、合理、透明。對于任何涉及車位管理費的爭議，應(yīng)及時通過溝通協(xié)商、行政投訴、司法途徑等合法手段妥善解決，共同營造和諧、有序的小區(qū)停車環(huán)境。