如何界定物業(yè)公司權限范圍？

物業(yè)公司的權限主要基于與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同，其職責主要包括對小區(qū)公共區(qū)域的清潔、綠化、安全維護，設施設備的維修保養(yǎng)，以及對小區(qū)內秩序的管理等。同時，物業(yè)公司有權根據合同約定收取物業(yè)服務費物業(yè)公司并不能干涉業(yè)主的私人產權，不得擅自改變小區(qū)規(guī)劃，也不能對業(yè)主的生活進行過度干預，除非這些行為違反了小區(qū)的管理規(guī)定或者法律法規(guī)。

引用法條：

1. 《物業(yè)管理條例》：明確了物業(yè)公司的基本職責和權利，規(guī)定物業(yè)公司應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

2. 《物權法》：規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)的所有權，物業(yè)公司無權侵犯。

3. 《合同法》：規(guī)定了物業(yè)服務合同的性質和效力，物業(yè)公司必須按照合同約定行事。

如何處理物業(yè)私改公共區(qū)域用途？

處理物業(yè)私改公共區(qū)域用途的問題，首先需要明確的是，物業(yè)公司在管理小區(qū)時，必須遵守《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，其行為不能侵犯業(yè)主的合法權益，包括對公共區(qū)域的使用權。公共區(qū)域是屬于全體業(yè)主共有，未經業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司無權擅自改變其用途。

如果物業(yè)公司私自改動公共區(qū)域用途，這可能涉及違法侵占業(yè)主權益，違反了《物權法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”以及《物業(yè)管理條例》第五十一條：“業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益?！?/p>

此外，如果改動影響到了消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等公共利益，還可能觸犯《消防法》和《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》等相關法規(guī)。

引用法條：

1. 《物權法》第七十條：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

2. 《物業(yè)管理條例》第五十一條：業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

3. 《消防法》：任何單位和個人都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警的義務。任何單位和成年人都有參加有組織的滅火工作的義務。

4. 《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》：任何單位和個人都應當保持城市建筑物、構筑物和其他設施的整潔、完好。

處理方式：

業(yè)主可以聯合起來，通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會向物業(yè)公司提出異議，要求恢復原狀。如果物業(yè)公司不配合，業(yè)主可以向當地房地產行政主管部門投訴，或者直接向法院提起訴訟，維護自己的合法權益。

物業(yè)改變設施導致損失誰負責？

如果物業(yè)公司未經業(yè)主同意擅自改變設施，導致業(yè)主遭受損失，責任歸屬問題通常會根據《物業(yè)管理條例》、《物權法》以及相關的合同條款來確定。首先，物業(yè)公司的主要職責是維護和管理小區(qū)公共設施，保障業(yè)主的合法權益，其行為應當遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定。如果物業(yè)公司違反這些規(guī)定，私自改變設施，那么它可能需要承擔相應的法律責任。

其次，如果這種改變對業(yè)主造成了直接的經濟損失，比如降低了房產的價值，影響了業(yè)主的正常使用等，業(yè)主有權要求物業(yè)公司恢復原狀或者賠償損失。如果物業(yè)公司拒絕，業(yè)主可以通過法律途徑，如向法院提起訴訟，來維護自己的權益。

引用法條：

1. 《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！?/p>

2. 《物權法》第七十六條規(guī)定：“決定改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。”

3. 合同法第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務?！?/p>

以上法律規(guī)定，物業(yè)公司必須遵守與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同，并且在進行任何可能影響業(yè)主權益的行為時，都應得到業(yè)主的同意，否則將承擔違約責任。

物業(yè)公司的權限范圍是在法律法規(guī)和合同約定的框架內，以保障小區(qū)正常運行和業(yè)主權益為宗旨。業(yè)主和物業(yè)公司之間的關系應當基于平等、自愿、公平的原則，任何一方都不能超越其法定或約定的權限。如遇到物業(yè)公司越權行為，業(yè)主有權通過法律途徑維護自身權益。

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