2024年二手房糾紛都有哪些?

　　2024年二手房糾紛類型多樣，涵蓋了從合同簽訂到交易完成的各個環(huán)節(jié)。

　　產(chǎn)權(quán)瑕疵糾紛

　　涉及房屋產(chǎn)權(quán)的問題，如經(jīng)濟適用房、拆遷安置房等的限制產(chǎn)權(quán)，以及公房、宅基地等無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)不明晰的情況。這類糾紛往往由于賣家在房價上漲后反悔，起訴買家要求確認買賣合同無效，進而要求返還房屋。

　　賣方無權(quán)處分糾紛

　　包括夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售共有房屋、父母替子女賣房等情況。這類糾紛中，若買方不符合善意取得的條件，可能面臨合同無效、無法取得房屋的風(fēng)險。

　　買方無購房資格糾紛

　　在限購政策下，部分買方可能不具備購房資格，導(dǎo)致合同無法履行。此時，賣方有權(quán)解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　無法辦理按揭房貸糾紛

　　因買方自身原因(如資料不齊備、缺乏還款能力等)或政策調(diào)整導(dǎo)致按揭貸款無法辦理，進而引發(fā)買賣合同糾紛。此時，若買方要求解除合同，法院一般不予支持。

　　房屋質(zhì)量糾紛

　　包括采光、通風(fēng)、噪音、漏水、裂縫等質(zhì)量問題，以及兇宅等特殊情況。這類糾紛中，買方有權(quán)要求賣方承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。

　　房屋無法交付糾紛

　　如房屋內(nèi)有租客且不愿搬離、債務(wù)人占有房屋等情況，導(dǎo)致賣方無法按時交付房屋。此時，買方有權(quán)要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　定金糾紛

　　涉及定金的支付、退還及雙倍返還等問題。這類糾紛中，雙方應(yīng)依據(jù)合同約定及法律規(guī)定處理定金事宜。

　　陰陽合同糾紛

　　因中介包裝房屋價款承諾等導(dǎo)致的陰陽合同糾紛。此類行為可能損害國家利益，因此相關(guān)約定無效。

　　戶口遷移糾紛

　　若合同中明確約定了戶口遷移事項，而賣方拒不遷出戶口，將構(gòu)成違約。但需注意，戶籍問題屬于行政管理范疇，法院一般不直接受理相關(guān)訴訟。

　　中介費糾紛

　　涉及中介服務(wù)的提供及中介費用的支付問題。雙方應(yīng)依據(jù)中介服務(wù)合同及法律規(guī)定處理中介費糾紛。

　　法律依據(jù)：

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條

　　因買受人自身原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。

　　《民法典》第五百七十七條

　　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。房屋無法交付屬于賣方違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

進行二手房買賣需要注意什么?

　　進行二手房買賣時，需要注意多個方面以確保交易的順利進行和自身權(quán)益的保護。

　　核實房源真實性

　　確保賣家對房屋擁有合法的產(chǎn)權(quán)。買家可以要求去相應(yīng)的不動產(chǎn)登記中心進行查檔，詳細了解交易房源的現(xiàn)狀和產(chǎn)權(quán)狀況。此步驟可以明確房屋的權(quán)屬，杜絕假房主。

　　確認房源交易費用

　　確認房屋價格：通過房產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)平臺等多渠道獲取類似房源的價格信息，綜合考慮房屋的地段、朝向、樓層、裝修等因素，評估房屋的合理價格。在簽訂合同中一定要注明的成交的價格，交易的時間，交易的稅費，以及稅費由哪方承擔(dān)。

　　確認付款時間：買賣雙方需在簽訂購房合同時約定好付款流程，首款、尾款分別于何時支付，約定絕對日期，避免使用模糊的表述。

　　明確違約責(zé)任

　　無論是買賣雙方自行交易還是通過中介交易，都應(yīng)在購房合同上明確雙方責(zé)權(quán)，確定履約時間和違約責(zé)任，以便在發(fā)生分歧時有據(jù)可依。

　　確認物業(yè)交割情況

　　物業(yè)交割包括水、電、煤氣、停車費、物管費等。合同中應(yīng)約定交房前這些費用的承擔(dān)方，以避免交割不清帶來的問題。

　　核實賣方身份并選擇可靠中介

　　如果是個人交易，要核實賣方的身份證;如果選擇中介，要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方。

　　查看房屋狀況

　　包括房屋建筑狀況(如戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修等)和房屋小區(qū)狀況(如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲等)。

　　了解房屋性質(zhì)

　　確認房屋是商品房、經(jīng)濟適用房還是其他性質(zhì)的房屋，以及是否存在抵押、出租、查封等情況。

　　及時辦理過戶手續(xù)

　　過戶是將房屋權(quán)屬人由賣方變更為買方的必要步驟。雙方應(yīng)及時到房管局辦理買賣合同登記和過戶手續(xù)。

　　法律依據(jù)：

　　《中華人民共和國民法典》第五百七十七條

　　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

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