如何界定小區(qū)共有部分？

界定小區(qū)共有部分主要依據(jù)《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定。共有部分一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然緲?gòu)造部分，以及綠地、道路、停車場、物業(yè)管理用房、公共設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施）等為全體業(yè)主服務(wù)的公共區(qū)域和設(shè)施。

1.基本構(gòu)造部分：指構(gòu)成建筑物主體結(jié)構(gòu)，對整棟樓安全與使用功能至關(guān)重要的部分。

2.公共設(shè)施與區(qū)域：指為滿足業(yè)主共同生活需要而設(shè)置的區(qū)域和服務(wù)設(shè)施，這些通常不歸任何單一業(yè)主專有。

3.其他約定部分：根據(jù)業(yè)主大會決議或物業(yè)合同約定，某些特定區(qū)域或設(shè)施也可能被認定為共有部分。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?/p>

第二百七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

沒有業(yè)主大會能換物業(yè)嗎？

更換物業(yè)管理公司是一個涉及《物業(yè)管理條例》及相關(guān)地方法規(guī)的法律問題。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主大會是住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主集體行使權(quán)利、履行義務(wù)的重要組織形式，對于是否更換物業(yè)管理公司具有決定權(quán)理論上講，如果沒有成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會未能有效召開并作出決議，直接更換物業(yè)管理公司在程序上是存在障礙的。

1.業(yè)主大會的作用：業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事務(wù)進行決策的機構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，更換物業(yè)管理公司屬于業(yè)主大會的職權(quán)范圍，需要經(jīng)過業(yè)主大會的討論和表決。

2.更換物業(yè)的程序：一般而言，更換物業(yè)需遵循以下基本程序：（1）由一定比例的業(yè)主提議召開業(yè)主大會；（2）業(yè)主大會就是否更換物業(yè)管理公司進行投票表決，通常需要達到“雙過半”原則，即參加會議的業(yè)主過半數(shù)且所持投票權(quán)超過建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主同意；（3）根據(jù)業(yè)主大會的決議，與原物業(yè)公司解除合同，并依法選聘新的物業(yè)管理公司。

【法律依據(jù)】

1.《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

2.《物業(yè)管理條例》第十一條第（四）項明確，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)之一。

3.《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定了業(yè)主大會會議的召集、表決方式及有效條件，強調(diào)了“雙過半”原則的適用。沒有業(yè)主大會的情況下直接更換物業(yè)管理公司不符合法定程序。若要合法更換物業(yè)，首先需要按照法律規(guī)定程序成立業(yè)主大會，并通過業(yè)主大會的正當程序來決定是否更換物業(yè)管理公司，確保整個過程符合法律規(guī)定，保障所有業(yè)主的合法權(quán)益。

準確界定小區(qū)共有部分是確保業(yè)主合法權(quán)益和社區(qū)和諧管理的基礎(chǔ)。業(yè)主、物業(yè)公司及開發(fā)商應(yīng)當依據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)法律法規(guī)，明確共有部分的范圍，合理使用并共同維護好共有財產(chǎn)，遇到爭議時，可尋求法律途徑解決，以促進小區(qū)的和諧共處與可持續(xù)發(fā)展。

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