房屋質(zhì)量問題是否在賣方披露范圍內(nèi)？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條第五款規(guī)定，質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。同時(shí)，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條規(guī)定，消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利賣方有責(zé)任提供房屋的真實(shí)信息，包括可能存在的質(zhì)量問題。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國合同法》第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……（五）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！?/p>

2. 《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條：“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利?！?/p>

二手房屋質(zhì)量糾紛中，賣方是否需承擔(dān)責(zé)任？

賣方在二手房屋交易中是否需要對房屋質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任，主要取決于以下因素：1) 賣方是否知情并隱瞞了房屋的質(zhì)量問題；2) 房屋的質(zhì)量問題是否達(dá)到影響居住或使用的程度；3) 買賣合同中的具體條款。

如果賣方在交易時(shí)明知房屋存在質(zhì)量問題，但故意隱瞞或未如實(shí)告知買方，根據(jù)《合同法》第54條，買方有權(quán)請求變更或者撤銷合同，并有權(quán)要求賣方賠償損失。同時(shí)，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第23條，賣方有義務(wù)保證商品或服務(wù)的質(zhì)量，不得欺詐消費(fèi)者。

如果房屋的質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了居住或使用，根據(jù)《物權(quán)法》第92條，賣方可能需要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即對房屋的修復(fù)、補(bǔ)償或退房等責(zé)任。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國合同法》：

- 第54條：當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷下列合同：(二)因重大誤解訂立的；(三)在訂立合同時(shí)顯失公平的。

- 第158條：當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

2. 《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》：

- 第23條：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定或者商業(yè)慣例向消費(fèi)者出具發(fā)票或者其他購物憑證、服務(wù)單據(jù)；消費(fèi)者索要發(fā)票或者其他購物憑證、服務(wù)單據(jù)的，經(jīng)營者必須出具。

3. 《中華人民共和國物權(quán)法》：

- 第92條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定或者法律規(guī)定，履行維修、保養(yǎng)等義務(wù)，保證建筑物的安全和正常使用。賣方在二手房屋交易中是否需承擔(dān)責(zé)任，需要結(jié)合具體情況進(jìn)行法律判斷，包括賣方的知情情況、房屋的實(shí)際狀況以及合同條款等。

二手房交易中，中介費(fèi)用如何確定？

二手房交易中的中介費(fèi)用主要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或中介人員與賣方或買方通過協(xié)商確定中介費(fèi)用的高低取決于服務(wù)內(nèi)容、交易金額、市場行情等多種因素。在交易過程中，中介公司通常會(huì)提供房源信息、協(xié)助談判、辦理過戶手續(xù)等服務(wù)，他們的服務(wù)費(fèi)一般占到交易總額的一定比例，這個(gè)比例通常在1%至3%之間，但具體數(shù)額并無統(tǒng)一規(guī)定，需要買賣雙方和中介達(dá)成一致。

中介費(fèi)用的支付方式也有兩種常見情況：一是由買方承擔(dān)，二是由買賣雙方共同承擔(dān)。這同樣需要在簽訂中介服務(wù)合同時(shí)明確約定。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國合同法》：該法第六十條規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”這意味著中介費(fèi)用的具體數(shù)額應(yīng)在中介合同中明確，并由簽訂合同的各方遵守。

2. 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第8號(hào)）：第二十五條規(guī)定，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)費(fèi)用?！钡谌l規(guī)定，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并且應(yīng)當(dāng)在合同中明示所收取的傭金?！?/p>

3. 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》（發(fā)改價(jià)格[2005]977號(hào)）：該通知規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的基本原則和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但并未對具體比例做出強(qiáng)制性規(guī)定，而是強(qiáng)調(diào)“由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人協(xié)商確定”。二手房交易中的中介費(fèi)用是由市場供求關(guān)系、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以及買賣雙方與中介的協(xié)商結(jié)果決定的，必須在合法、公平、自愿的原則下進(jìn)行。

房屋質(zhì)量問題屬于賣方必須披露的信息范圍。如果賣方故意隱瞞或誤導(dǎo)，買方不僅可以拒絕購買，還可以在購買后依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)尋求賠償買賣雙方在交易過程中都應(yīng)遵守法律規(guī)定，確保交易的公平透明。

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