業(yè)主對共有部分維修責(zé)任如何界定？

在物業(yè)管理領(lǐng)域中，建筑物的共有部分包括但不限于：樓道、電梯、外墻、屋頂、綠地、停車場等區(qū)域。對于這些共有部分的維修責(zé)任，首先，全體業(yè)主都有保持其完好和正常使用的責(zé)任，若因使用不當(dāng)造成損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償損失；其次，在共有部分自然損耗或需要常規(guī)性維護(hù)時(shí)，所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會決定或物業(yè)服務(wù)合同約定的方式分?jǐn)?，通常按照各業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算。

【相關(guān)法條】

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十三條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！?/p>

2. 《中華人民共和國民法典》第二百八十二條：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！?/p>

3. 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：“業(yè)主按照擁有物業(yè)的建筑面積的比例分?jǐn)偣膊课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用。”

業(yè)主對共有部分收益權(quán)如何分配？

業(yè)主對共有部分收益權(quán)的分配主要依據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。根據(jù)民法典第二百七十四條，業(yè)主對其專有部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對于共有部分產(chǎn)生的收益，應(yīng)視為全體業(yè)主的共同收益。

共有部分如小區(qū)公共區(qū)域的廣告收入、停車場收費(fèi)等，其收益應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主所擁有的專有部分建筑面積的比例進(jìn)行分配，這是基于公平原則和權(quán)利義務(wù)一致原則。具體操作則需通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定，并在物業(yè)管理規(guī)約中明確。

【相關(guān)法條】

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

2. 《中華人民共和國民法典》第二百八十二條：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

3. 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十四條：建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款規(guī)定的收入，應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主對共有部分收益權(quán)的分配應(yīng)按照法律規(guī)定，遵循公平公正原則，按照業(yè)主專有部分建筑面積比例進(jìn)行分配，并且須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會決策和公示。

業(yè)主不僅有義務(wù)合理使用并維護(hù)共有部分，還需按照法定比例分?jǐn)偣灿胁糠值木S修費(fèi)用。在實(shí)際操作中，建議業(yè)主積極參與業(yè)主大會，通過制定和執(zhí)行合理的管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的維修責(zé)任，以確保物業(yè)的正常使用和全體業(yè)主權(quán)益的最大化。如有爭議，可依法尋求司法途徑解決。