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靳雙權(quán)律師

2024年如何界定房屋買賣中的采光權(quán)披露義務(wù)?

發(fā)布時間:2024.03.08 11:51:38
房屋買賣中,采光權(quán)作為購房者的重要權(quán)益之一,其是否得到充分保障直接影響到購房者的居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量。賣方在出售房屋時負(fù)有明確的采光權(quán)信息披露義務(wù),需如實(shí)告知購房者房屋的采光情況。

如何界定房屋買賣中的采光權(quán)披露義務(wù)?

房屋買賣過程中,賣方應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則,全面、真實(shí)地向購房者披露與交易有關(guān)的重要信息,其中包括但不限于房屋的采光狀況。賣方需要提供或說明房屋的日照時間、相鄰建筑對采光的影響等可能影響采光權(quán)的因素,以便購房者能據(jù)此做出合理判斷和決策。

根據(jù)《合同法》第42條關(guān)于締約過失責(zé)任的規(guī)定,如果賣方故意隱瞞或者虛假陳述房屋采光情況,導(dǎo)致購房者在不知情的情況下簽訂合同,且該采光問題足以影響購房者的購買意愿及房屋價值的,購房者有權(quán)要求解除合同,并追究賣方的違約責(zé)任。

另外,《物權(quán)法》第89條也規(guī)定了相鄰關(guān)系中的采光權(quán)保護(hù),間接強(qiáng)調(diào)了在房屋交易中涉及相鄰建筑對采光影響的信息應(yīng)當(dāng)予以披露。

【法律依據(jù)】

1. 《中華人民共和國合同法》第42條:“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:……(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況……”

2. 《中華人民共和國物權(quán)法》第89條:“建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”

買賣合同中是否需明確寫明采光權(quán)益?

在買賣合同中,關(guān)于房屋的采光權(quán)益問題,雖然我國現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確規(guī)定必須在合同中明確寫明,但根據(jù)《合同法》中的誠實(shí)信用原則和全面履行原則,以及《物權(quán)法》關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定,如果房屋的采光狀況對買受人的居住使用產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響,那么該信息應(yīng)當(dāng)被視為房屋的重要屬性之一。

在實(shí)際操作中,若房屋因周邊建筑物或設(shè)施的影響存在采光不足的問題,或者未來可能出現(xiàn)此類情況,賣方有義務(wù)告知買方這一重要事實(shí)。否則,可能構(gòu)成欺詐或重大誤解,買方有權(quán)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定請求解除合同或賠償損失。

【法律依據(jù)】

1. 《中華人民共和國合同法》第六條:當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。

第一百五十三條:出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的,交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。若房屋的采光情況屬于影響其質(zhì)量的重要因素,則應(yīng)在合同中有明確約定。

2. 《中華人民共和國物權(quán)法》第八十九條:建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

3. 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此處雖未直接提及采光權(quán)益,但在司法實(shí)踐中,若開發(fā)商在宣傳時承諾了良好的采光條件,而實(shí)際無法達(dá)到,也可能因此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

盡管法律并未強(qiáng)制規(guī)定買賣合同必須明確寫明采光權(quán)益,但在特定情況下,出于保護(hù)購房者權(quán)益的考慮,建議在合同中對此類影響房屋價值和居住品質(zhì)的因素進(jìn)行明確約定。

房屋采光受阻是否構(gòu)成重大瑕疵?

房屋采光受阻是否構(gòu)成重大瑕疵,需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行具體分析。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定,出賣人交付的商品房應(yīng)當(dāng)符合合同約定的使用條件,而房屋的采光是其基本使用功能之一,若因相鄰建筑過高過近或者其他原因?qū)е路课莶晒鈬?yán)重不足,嚴(yán)重影響到居住者正常生活和健康需求的,可以視為房屋存在重大瑕疵。

首先,判斷采光受阻是否構(gòu)成重大瑕疵主要考慮以下因素:1)房屋實(shí)際采光時間是否達(dá)到國家或地方規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn);2)采光受阻對居住者生活質(zhì)量的影響程度,比如是否影響到冬季取暖、夏季降溫以及日常生活的日照需求等;3)是否存在永久性、不可逆的采光障礙。

其次,購房者在簽訂購房合同時,如果合同中有關(guān)于采光權(quán)的具體約定,且開發(fā)商未按照約定提供滿足采光要求的房屋,則可能構(gòu)成違約行為,購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

【法律依據(jù)】

1. 《中華人民共和國民法典》第七百零三條規(guī)定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。”雖然此條款針對的是租賃關(guān)系,但在一定程度上體現(xiàn)了對居住環(huán)境安全與健康的保護(hù),可類推適用于購買房屋的情形。

2. 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”

3. 地方性法規(guī)如各地的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中,通常會對建筑物之間的間距、建筑高度與樓間距的比例等作出詳細(xì)規(guī)定,以保證相鄰建筑物的合理采光,這些也可以作為判斷房屋采光是否構(gòu)成重大瑕疵的依據(jù)。例如,《北京市城市規(guī)劃條例》中有相關(guān)的建筑日照間距規(guī)定。

房屋采光受阻在特定條件下確實(shí)可能構(gòu)成重大瑕疵,對此,購房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)維護(hù)自身權(quán)益。

在我國現(xiàn)行法律法規(guī)框架下,房屋買賣中的采光權(quán)披露義務(wù)是賣方必須履行的一項(xiàng)重要義務(wù)。賣方若未盡此義務(wù)并造成購房者合法權(quán)益受損,將可能承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。無論是對于賣方還是購房者,了解并重視此項(xiàng)義務(wù)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。購房者在購房過程中也應(yīng)主動關(guān)注并詢問房屋的采光情況,以確保自身權(quán)益不受侵害。

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