如何界定二手房屋抵押信息的隱瞞行為？

根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果賣方故意隱瞞二手房屋的抵押信息，導(dǎo)致買方在不知情的情況下簽訂購(gòu)房合同，就構(gòu)成了欺詐行為。

同時(shí)，《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。賣方應(yīng)當(dāng)告知買方房屋抵押情況，否則將侵犯買方的知情權(quán)，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。

【引用法條】

1. 《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條

2. 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條

二手房屋交易中抵押情況的查詢義務(wù)歸屬誰(shuí)？

在二手房屋交易過程中，抵押情況的查詢義務(wù)涉及到買賣雙方以及房地產(chǎn)中介等多個(gè)主體。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，賣方負(fù)有主要的信息披露義務(wù)，應(yīng)主動(dòng)告知買方房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情況。這是因?yàn)椤逗贤ā芬?guī)定了當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，賣方應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知標(biāo)的物的真實(shí)情況。

同時(shí)，《物權(quán)法》第187條規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房屋的抵押情況是可以通過公開途徑查詢到的，買方也有義務(wù)對(duì)欲購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行必要的調(diào)查和了解。

此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條，已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓。所以，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也應(yīng)對(duì)房源信息進(jìn)行核實(shí)，并提醒買賣雙方關(guān)于抵押權(quán)的影響及處理方式。

【引用法條】

1. 《中華人民共和國(guó)合同法》第六條：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

2. 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條：以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

3. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（五）已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。

綜上，在二手房屋交易中，賣方負(fù)有主動(dòng)告知房屋抵押情況的主要義務(wù)，買方有自行核查義務(wù)，而房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)則有協(xié)助查詢和告知的義務(wù)。

未披露的抵押對(duì)二手房屋產(chǎn)權(quán)過戶有何影響？

在二手房交易中，如果房屋存在未披露的抵押情況，對(duì)產(chǎn)權(quán)過戶將產(chǎn)生重大影響。首先，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，設(shè)立抵押權(quán)的房產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓。若賣家在出售時(shí)隱瞞了房屋已抵押的事實(shí)，買家在不知情的情況下完成交易并辦理過戶手續(xù)，由于抵押權(quán)的存在，該過戶行為可能因侵犯抵押權(quán)人的合法權(quán)益而面臨無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，對(duì)于買家而言，購(gòu)買到有抵押權(quán)的房屋后，無(wú)法實(shí)際取得完整的所有權(quán)，因?yàn)榈盅簷?quán)優(yōu)先于所有權(quán)實(shí)現(xiàn)，在債務(wù)未清償前，抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行處置以優(yōu)先受償其債權(quán)，這無(wú)疑對(duì)買家的權(quán)益構(gòu)成嚴(yán)重?fù)p害。

此外，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，賣方故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。買家據(jù)此可以請(qǐng)求撤銷合同，并要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

【引用法條】

1. 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意，可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>

2. 《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第二款：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”

3. 同樣，《民法典》第146條也明確規(guī)定了欺詐行為導(dǎo)致的民事法律行為效力問題，與上述《合同法》的規(guī)定一致。

在處理二手房屋買賣過程中，賣方必須如實(shí)告知買方房屋的抵押狀況，任何故意隱瞞的行為都可能被視為違法行為，買方有權(quán)據(jù)此主張合同無(wú)效或請(qǐng)求賠償損失。我們建議買賣雙方在交易前充分了解相關(guān)法律法規(guī)，確保交易過程公開透明，切實(shí)保護(hù)自身合法權(quán)益。