200萬(wàn)買的房子原房主住地下室

　　【案件回顧】

　　在江蘇南京，潘某和梁某夫妻于2014年花費(fèi)200萬(wàn)元，購(gòu)置了一套秦淮區(qū)的二手房。7年后，他們偶然發(fā)現(xiàn)房屋竟存在一個(gè)地下室，且原房主趙某一直在此居住并從事金屬加工工作。

　　潘某夫婦認(rèn)為，自己購(gòu)買了房屋，地下室理應(yīng)歸其所有，要求趙某搬離。趙某卻堅(jiān)稱，房產(chǎn)證上未包含地下室面積，購(gòu)房合同也未提及，地下室應(yīng)歸自己使用。雙方各執(zhí)一詞，爭(zhēng)執(zhí)不下，最終對(duì)簿公堂。

　　一審時(shí)，由于潘某夫婦無(wú)法提供有力證據(jù)證實(shí)地下室的產(chǎn)權(quán)登記情況，且購(gòu)房合同未約定地下室使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，法院駁回了他們的訴求。潘某夫婦不服，提起上訴。

　　二審法院經(jīng)查明，該地下室由小區(qū)自行車庫(kù)改造而成，原始設(shè)計(jì)性質(zhì)屬于全體業(yè)主共有，且趙某在涉案小區(qū)無(wú)其他房產(chǎn)，不再具備共有部分的管理和使用資格，最終改判趙某限期騰空并交付地下室。

住宅地下室的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)?

　　住宅地下室產(chǎn)權(quán)歸屬的法律判定依據(jù)，主要包括了：

　　產(chǎn)權(quán)登記：

　　根據(jù)《房屋登記辦法》，房屋登記是確定房屋權(quán)利歸屬的重要依據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)合法登記的房屋及附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸屬以登記簿記載為準(zhǔn)。若地下室進(jìn)行了單獨(dú)產(chǎn)權(quán)登記，且登記在原房主名下，在無(wú)其他約定的情況下，原房主對(duì)地下室擁有產(chǎn)權(quán);若未登記，情況則較為復(fù)雜。在此案例中，關(guān)鍵在于潘某夫婦難以證明地下室的產(chǎn)權(quán)登記狀況，導(dǎo)致一審敗訴。這警示購(gòu)房者，在房產(chǎn)交易時(shí)，務(wù)必核實(shí)所購(gòu)房屋及附屬部分的產(chǎn)權(quán)登記信息。

　　合同約定：

　　《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議，依法成立的合同受法律保護(hù)。在房屋買賣中，購(gòu)房合同若對(duì)地下室的歸屬、使用等有明確約定，應(yīng)按照合同執(zhí)行。本案里，購(gòu)房合同未涉及地下室相關(guān)內(nèi)容，使得雙方在地下室產(chǎn)權(quán)認(rèn)定上缺乏合同依據(jù)。所以，簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)房屋各部分的詳細(xì)約定至關(guān)重要，可有效避免后續(xù)糾紛。

　　附屬設(shè)施性質(zhì)：

　　從建筑和法律角度，地下室若屬于房屋的附屬設(shè)施，按照“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓”原則，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，地下室作為從物，其權(quán)利通常也應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給新的房屋所有者。但前提是地下室與房屋在功能、結(jié)構(gòu)上緊密相連，構(gòu)成一個(gè)整體。案例中的地下室，雖在房屋下方，但因原始設(shè)計(jì)屬于全體業(yè)主共有部分，不能簡(jiǎn)單認(rèn)定為原房主所售房屋的附屬設(shè)施。

如何避免類似產(chǎn)權(quán)糾紛?

　　全面調(diào)查房屋情況：

　　購(gòu)房者在買房前，應(yīng)通過(guò)多種途徑了解房屋信息，包括向物業(yè)、鄰居打聽(tīng)，查看房屋原始圖紙，核實(shí)產(chǎn)權(quán)登記檔案等，確保對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、權(quán)利限制等情況了如指掌。

　　細(xì)化購(gòu)房合同條款：

　　簽訂購(gòu)房合同時(shí)，明確房屋的范圍，詳細(xì)列舉附屬設(shè)施，如地下室、車庫(kù)、閣樓等的歸屬、使用方式、面積、是否包含在房?jī)r(jià)內(nèi)等內(nèi)容，避免模糊不清引發(fā)爭(zhēng)議。

　　及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記：

　　交易完成后，盡快辦理房屋及附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。這不僅是對(duì)自身權(quán)益的保障，在出現(xiàn)糾紛時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記情況也是重要的判定依據(jù)。