多業(yè)主長(zhǎng)期不繳納物業(yè)費(fèi)物業(yè)可以主動(dòng)退場(chǎng)嗎?

　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律及司法實(shí)踐，物業(yè)無(wú)權(quán)因多業(yè)主長(zhǎng)期不繳納物業(yè)費(fèi)而直接主動(dòng)退場(chǎng)，但可通過(guò)法定程序維護(hù)權(quán)益。以下是具體法律依據(jù)和操作指引：

　　一、法律明確禁止物業(yè)擅自退場(chǎng)

　　1.《民法典》第944條

　　業(yè)主義務(wù)：規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)”，但未賦予物業(yè)因欠費(fèi)退場(chǎng)的權(quán)利。

　　物業(yè)責(zé)任：明確“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”，且服務(wù)具有持續(xù)性，不得因部分業(yè)主欠費(fèi)中斷。

　　2.《民法典》第949條

　　退場(chǎng)程序：物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)需在約定期限或合理期限內(nèi)退出，并辦理移交手續(xù)(如物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施、資料等)。

　　違規(guī)責(zé)任：若物業(yè)未履行移交義務(wù)，不得請(qǐng)求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)，并需賠償因此造成的損失。

　　3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第64條

　　欠費(fèi)追繳：業(yè)主逾期不繳費(fèi)，物業(yè)應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促或向法院起訴追繳，而非直接退場(chǎng)。

　　二、物業(yè)退場(chǎng)需滿足法定條件

　　物業(yè)主動(dòng)退場(chǎng)僅適用于以下情形：

　　1.合同到期或解除

　　業(yè)主決策：需業(yè)主共同決定解聘物業(yè)，并提前60日書面通知(《民法典》第946條)。

　　物業(yè)拒絕續(xù)聘：合同到期前90日書面通知業(yè)主或業(yè)委會(huì)(《民法典》第947條)。

　　2.物業(yè)服務(wù)期限屆滿后

　　不定期合同：若未續(xù)聘新物業(yè)，原合同繼續(xù)有效(服務(wù)期限為不定期)，物業(yè)可隨時(shí)解除但需提前60日通知(《民法典》第948條)。

　　三、物業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的合法追繳途徑

　　1.催告與協(xié)商

　　書面催告：物業(yè)應(yīng)書面通知業(yè)主在合理期限內(nèi)繳費(fèi)(需保留送達(dá)證據(jù))。

　　協(xié)商解決：優(yōu)先通過(guò)溝通解決爭(zhēng)議，避免訴訟成本。

　　2.法律訴訟或仲裁

　　起訴權(quán)利：若催告無(wú)效，物業(yè)可向法院提起訴訟，要求業(yè)主支付欠費(fèi)及違約金。

　　證據(jù)要求：物業(yè)需證明已按約提供服務(wù)(如服務(wù)記錄、合同文件)。

　　3.申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

　　判決后執(zhí)行：若法院支持物業(yè)訴求，業(yè)主仍不履行，物業(yè)可申請(qǐng)凍結(jié)賬戶、納入失信名單等強(qiáng)制措施。

　　四、業(yè)主長(zhǎng)期欠費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任

　　1.法律后果

　　補(bǔ)繳費(fèi)用與違約金：業(yè)主需支付欠費(fèi)及合同約定的違約金(通常按日計(jì)算)。

　　信用影響：長(zhǎng)期欠費(fèi)可能導(dǎo)致納入失信名單，影響貸款、出行等。

　　2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量爭(zhēng)議

　　證據(jù)固定：若業(yè)主因服務(wù)不滿拒繳，需保留物業(yè)違約證據(jù)(如照片、視頻、報(bào)警記錄)。

　　協(xié)商或訴訟：可要求減免費(fèi)用或賠償損失，但需通過(guò)合法途徑解決。

　　五、結(jié)論與建議

　　物業(yè)無(wú)權(quán)擅自退場(chǎng)：即使多業(yè)主長(zhǎng)期欠費(fèi)，物業(yè)仍需按約提供服務(wù)，直至合同終止或解除。

　　合法追繳欠費(fèi)：物業(yè)應(yīng)通過(guò)催告、訴訟等法律途徑解決欠費(fèi)問(wèn)題，避免采取非法手段。

　　業(yè)主責(zé)任：業(yè)主應(yīng)按約繳費(fèi)，對(duì)服務(wù)不滿應(yīng)保留證據(jù)并通過(guò)協(xié)商或法律途徑維權(quán)。

　　法律依據(jù)：

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

小區(qū)物業(yè)退場(chǎng)了該怎么辦?

　　一、物業(yè)退場(chǎng)的法定程序與責(zé)任

　　1.《民法典》第949條

　　退場(chǎng)義務(wù)：物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)需在約定期限或合理期限內(nèi)退出，并移交物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施、資料等給業(yè)委會(huì)或指定方。

　　違規(guī)責(zé)任：若物業(yè)拒不退出或未辦理移交，不得請(qǐng)求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)，并需賠償業(yè)主損失。

　　2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條、第38條

　　資料移交：物業(yè)需移交竣工圖、設(shè)備技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件等關(guān)鍵材料。

　　監(jiān)管措施：未履行移交義務(wù)的，主管部門可責(zé)令限期改正，逾期不改正的處以罰款。

　　二、業(yè)主應(yīng)對(duì)步驟

　　1.第一步：確認(rèn)退場(chǎng)原因，評(píng)估影響

　　聯(lián)系物業(yè)：了解退場(chǎng)原因(如經(jīng)營(yíng)困難、合同到期、糾紛等)，判斷恢復(fù)服務(wù)的可能性。

　　證據(jù)固定：保留物業(yè)退場(chǎng)通知、服務(wù)中斷證據(jù)(如照片、視頻)，為后續(xù)維權(quán)提供依據(jù)。

　　2.第二步：?jiǎn)?dòng)應(yīng)急管理機(jī)制

　　組織業(yè)委會(huì)：若未成立業(yè)委會(huì)，需緊急召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉代表，負(fù)責(zé)臨時(shí)管理。

　　臨時(shí)服務(wù)委托：協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)或街道辦提供保潔、安保等代管服務(wù)，費(fèi)用由業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

　　3.第三步：選聘新物業(yè)或自行管理

　　公開(kāi)招標(biāo)：業(yè)委會(huì)需綜合評(píng)估新物業(yè)資質(zhì)、信譽(yù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公開(kāi)招標(biāo)并簽訂合同。

　　自行管理方案：若業(yè)主選擇自行管理，需制定預(yù)算、分工及監(jiān)督機(jī)制，確保合規(guī)運(yùn)行。

　　4.第四步：處理欠費(fèi)與糾紛

　　欠費(fèi)追繳：物業(yè)可通過(guò)法律途徑追繳合同期內(nèi)的欠費(fèi)，但不得采取停水電等非法手段。

　　糾紛調(diào)解：如物業(yè)退場(chǎng)造成損失(如設(shè)施損壞)，業(yè)主可向住建部門投訴或起訴索賠。

　　三、關(guān)鍵注意事項(xiàng)

　　1.資金安全

　　公共收益監(jiān)管：業(yè)委會(huì)需接管物業(yè)代管的公共收益(如廣告費(fèi))，避免資金流失。

　　維修資金動(dòng)用：緊急維修可申請(qǐng)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，需經(jīng)2/3以上業(yè)主同意。

　　2.法律合規(guī)

　　避免違規(guī)決策：選聘新物業(yè)或重大事項(xiàng)需經(jīng)專有部分面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意(《民法典》第278條)。

　　防范物業(yè)拒退：若物業(yè)拒不退出，業(yè)委會(huì)可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，要求移交并賠償損失。

　　3.特殊場(chǎng)景應(yīng)對(duì)

　　無(wú)業(yè)委會(huì)小區(qū)：需由街道辦指導(dǎo)成立業(yè)委會(huì)，或指定代管機(jī)構(gòu)。

　　物業(yè)遺留問(wèn)題：如設(shè)施損壞、資料缺失，需通過(guò)法律途徑追究物業(yè)責(zé)任。

　　四、結(jié)論

　　物業(yè)退場(chǎng)是小區(qū)治理中的重大風(fēng)險(xiǎn)事件，業(yè)主需依法、理性應(yīng)對(duì)：

　　短期：確保基本服務(wù)不中斷，防范安全隱患;

　　長(zhǎng)期：通過(guò)業(yè)委會(huì)建立規(guī)范管理制度，選聘優(yōu)質(zhì)物業(yè)或?qū)嵤┳灾?，提升小區(qū)自治能力。

　　法律依據(jù)：

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條

　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　以上則是關(guān)于“物業(yè)糾紛”的詳細(xì)內(nèi)容，法頭條小編已經(jīng)在上文中進(jìn)行了講解，希望這篇文章能夠?qū)δ兴鶐椭?。要是您在這方面還有疑問(wèn)的話，可以直接來(lái)電咨詢我們法頭條的在線律師。