不繳納物業(yè)費(fèi)是合法的嗎?

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法律及司法判例，不繳納物業(yè)費(fèi)的行為原則上不合法，但存在法定例外情形。以下是具體法律依據(jù)和操作指引：

　　一、不繳納物業(yè)費(fèi)的原則性規(guī)定

　　1.《民法典》第944條

　　業(yè)主義務(wù)：明確規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)”，且“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”。

　　法律后果：若業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付;催告后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。

　　2.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》

　　司法支持：規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”，除非業(yè)主能證明物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵。

　　二、合法拒繳物業(yè)費(fèi)的例外情形

　　在以下情況下，業(yè)主可依法拒繳或要求減免物業(yè)費(fèi)：

　　1.物業(yè)未履行核心服務(wù)義務(wù)

　　重大瑕疵：如小區(qū)門禁損壞長期未修復(fù)、無安保巡查導(dǎo)致盜竊頻發(fā)、公共設(shè)施(如電梯、消防)長期故障未處理等。

　　司法判例：法院可酌情減免部分物業(yè)費(fèi)(如案例中因漏水未修復(fù)減免30%費(fèi)用)。

　　2.物業(yè)違規(guī)收費(fèi)

　　擅自擴(kuò)大范圍或提高標(biāo)準(zhǔn)：如合同約定外增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、超出政府指導(dǎo)價(jià)等，業(yè)主有權(quán)拒繳違規(guī)部分。

　　3.物業(yè)采取非法催繳手段

　　禁止行為：物業(yè)不得以停水、停電、停燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)(《民法典》第944條)。若發(fā)生此類情況，業(yè)主可暫緩繳費(fèi)并索賠損失。

　　4.房屋未交付或質(zhì)量問題的特殊情形

　　開發(fā)商責(zé)任：因房屋質(zhì)量問題(如漏水)未交房或未修復(fù)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

　　三、二手房及空置房的特殊情況

　　1.二手房交易中的物業(yè)費(fèi)

　　合同約定優(yōu)先：若買賣合同明確約定由新業(yè)主承擔(dān)原欠費(fèi)，則需補(bǔ)繳;若無約定，原欠費(fèi)由原業(yè)主承擔(dān)。

　　2.空置房仍需繳費(fèi)

　　法律原則：即使未入住，業(yè)主仍需按約繳納物業(yè)費(fèi)(物業(yè)服務(wù)具有公共屬性)。

　　例外可能：部分法院可能酌情減免空置期間的費(fèi)用，但需主動(dòng)協(xié)商并提供未入住證明。

　　四、業(yè)主維權(quán)操作路徑

　　1.證據(jù)固定

　　留存記錄：拍照、錄像記錄物業(yè)瑕疵(如垃圾堆積、設(shè)施損壞)，保存報(bào)修記錄、報(bào)警記錄等。

　　2.協(xié)商與投訴

　　聯(lián)合業(yè)主：聯(lián)合20%以上業(yè)主聯(lián)名投訴，或通過業(yè)委會(huì)與物業(yè)協(xié)商整改。

　　行政投訴：向住建部門(12345熱線)或房管局舉報(bào)物業(yè)違規(guī)行為。

　　3.法律途徑

　　暫緩繳費(fèi)：書面告知物業(yè)拒繳理由，將物業(yè)費(fèi)提存至公證處(《民法典》第570條)。

　　反訴或抵扣：若物業(yè)起訴，業(yè)主可反訴要求賠償損失(如財(cái)物被盜)并抵扣物業(yè)費(fèi)。

　　五、風(fēng)險(xiǎn)提示

　　滯納金與信用影響：長期拒繳可能導(dǎo)致滯納金累積(通常按日萬分之五計(jì)算)，甚至被納入失信名單，影響貸款、出行等。

　　敗訴風(fēng)險(xiǎn)：若證據(jù)不足，法院可能全額支持物業(yè)訴求。

　　法律依據(jù)：

　　《中華人民共和國民法典》第九百四十四條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條

　　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

強(qiáng)制繳納物業(yè)費(fèi)是合法的嗎?

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法律及司法判例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)強(qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，但在業(yè)主違約的情況下，可通過法律途徑追繳。以下是具體法律依據(jù)和操作指引：

　　一、法律明確禁止強(qiáng)制繳費(fèi)

　　1.《民法典》第944條

　　業(yè)主義務(wù)：規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)”，但未賦予物業(yè)強(qiáng)制執(zhí)行力。

　　禁止性條款：明確“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”。

　　2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條

　　繳費(fèi)依據(jù)：業(yè)主需按物業(yè)服務(wù)合同約定繳費(fèi)，但未授權(quán)物業(yè)采取強(qiáng)制措施。

　　3.司法實(shí)踐立場

　　政府無權(quán)介入：物業(yè)費(fèi)糾紛屬民事合同關(guān)系，政府不得強(qiáng)制干預(yù)(《法律咨詢-律臨》明確政府無此權(quán)力)。

　　物業(yè)催繳限制：物業(yè)只能通過協(xié)商 、訴訟或仲裁解決糾紛，任何非法催繳手段(如斷水?dāng)嚯?/span>)均違法。

　　二、物業(yè)費(fèi)的合法追繳途徑

　　當(dāng)業(yè)主逾期未繳費(fèi)時(shí)，物業(yè)可采取以下措施：

　　1.催告與協(xié)商

　　書面催告：物業(yè)應(yīng)書面通知業(yè)主在合理期限內(nèi)繳費(fèi)(需保留送達(dá)證據(jù))。

　　協(xié)商解決：優(yōu)先通過溝通解決爭議，避免訴訟成本。

　　2.法律訴訟或仲裁

　　起訴權(quán)利：若催告無效，物業(yè)可向法院提起訴訟，要求業(yè)主支付欠費(fèi)及違約金。

　　證據(jù)要求：物業(yè)需證明已按約提供服務(wù)(如服務(wù)記錄、合同文件)。

　　3.申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

　　判決后執(zhí)行：若法院支持物業(yè)訴求，業(yè)主仍不履行，物業(yè)可申請(qǐng)凍結(jié)賬戶、納入失信名單等強(qiáng)制措施。

　　三、業(yè)主可拒繳的法定情形

　　在以下情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕或要求減免物業(yè)費(fèi)：

　　1.物業(yè)未履行核心義務(wù)

　　重大服務(wù)瑕疵：如安保缺失導(dǎo)致盜竊頻發(fā)、公共設(shè)施長期損壞未修復(fù)。

　　司法支持：法院可酌情減免部分費(fèi)用(如案例中因漏水未修復(fù)減免30%費(fèi)用)。

　　2.物業(yè)違規(guī)收費(fèi)

　　超范圍或超標(biāo)收費(fèi)：如擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、超出政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主可拒繳違規(guī)部分。

　　3.開發(fā)商遺留問題

　　房屋未交付或質(zhì)量缺陷：物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，直至問題解決。

　　四、特殊場景下的繳費(fèi)責(zé)任

　　1.二手房交易

　　合同約定優(yōu)先：若買賣合同明確約定由新業(yè)主承擔(dān)原欠費(fèi)，則需補(bǔ)繳;若無約定，原欠費(fèi)由原業(yè)主承擔(dān)。

　　2.空置房繳費(fèi)

　　法律原則：即使未入住，業(yè)主仍需按約繳費(fèi)(物業(yè)服務(wù)具有公共屬性)。

　　例外可能：部分法院可能酌情減免空置期間的費(fèi)用，但需主動(dòng)協(xié)商并提供未入住證明。

　　五、風(fēng)險(xiǎn)提示

　　滯納金與信用影響：長期拒繳可能導(dǎo)致滯納金累積(通常按日萬分之五計(jì)算)，甚至被納入失信名單，影響貸款、出行等。

　　敗訴風(fēng)險(xiǎn)：若業(yè)主無合法拒繳理由，法院可能全額支持物業(yè)訴求。

　　法律依據(jù)：

　　《中華人民共和國民法典》第九百四十四條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條

　　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　以上則是關(guān)于“物業(yè)糾紛”的詳細(xì)內(nèi)容，法頭條小編已經(jīng)在上文中進(jìn)行了講解，希望這篇文章能夠?qū)δ兴鶐椭?。要是您在這方面還有疑問的話，可以直接來電咨詢我們法頭條的在線律師。