物業(yè)合同存在瑕疵可以拒交物業(yè)費嗎?

　　物業(yè)服務不到位，業(yè)主一般不可以拒交物業(yè)費。我國法律規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

　　法律依據

　　《民法典》第九百四十四條

　　業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。

　　物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

物業(yè)合同律師打官司需哪些舉證?

　　一、開發(fā)商身份的證明

　　有很多物業(yè)管理費糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進行有效的抗辯。

　　實踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據，想當然地認為某公司就是開發(fā)商，想當然的認為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發(fā)展商身份不提異議，實質是對前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。

　　訴訟就是一場規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對方堅持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。那么，哪些證據能夠證明小區(qū)開發(fā)商身份呢?土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質量保證書、住房廣告、房地產立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。

　　二、物業(yè)管理公司管理資質的證明

　　作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權從事相應面積的小區(qū)物業(yè)管理。

　　1、物業(yè)管理資質證書

　　《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質證據，則其所實施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費等訴訟請求將難以獲得支持。

　　2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質證書

　　《物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！?

　　物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質證據，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。

　　實踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實依據，而物業(yè)公司能否在爭議小區(qū)實施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實依據外，還要物業(yè)公司舉證相應的物業(yè)管理資質證據，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護的。

　　物業(yè)公司往往能夠及時舉證物業(yè)管理合同證據，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質證據，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當然，認為反正自己有相應的物業(yè)管理資質材料，舉不舉證無所謂甚至在當庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據論處。物業(yè)管理方當庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權利，這個權利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據進行質證，法庭才能組織質證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據組織質證，從而不能將此類證據做為認定事實的依據。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質在法律上被視為證據，此類證據和其它證據一樣，對其舉證、質證和認證沒有例外的規(guī)定和要求。

　　作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質證據的舉證;作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質證據便成為一項重要的抗辯理由。

　　三、物業(yè)管理公司收費許可的證明

　　1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費的證據

　　《物業(yè)服務收費管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”

　　《物業(yè)服務收費管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。”

　　《物業(yè)服務收費管理辦法》第10條規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。”

　　因物業(yè)服務收費不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據是政府指導價。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒有具體的收費標準，物業(yè)公司往往舉證其已經過政府主管部門備案的收費標準做為其收取物業(yè)管理費的依據。筆者認為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因為物業(yè)公司報備的收費標準無證據證明是合法產生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標準、依據。

　　2、舉證物業(yè)收費標準報備的證據

　　物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會收費標準的證據，還要舉證收費標準向主管部門備案的證據，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質，也有管理依據，但無合法的收費標準，相應的物業(yè)管理費的訴訟請求無法得到支持。

　　法律依據

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第六十六條

　　證據包括：

　　(一)當事人的闡述;

　　(二)書證;

　　(三)物證;

　　(四)視聽資料;

　　(五)電子數據;

　　(六)證人證言;

　　(七)鑒定意見;

　　(八)勘驗筆錄。

　　證據必須查證屬實，才能作為認定事實的根據。

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