宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系如何界定？

根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是基于集體土地所有權(quán)派生出的一種用益物權(quán)，其主體通常為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。房屋所有權(quán)則屬于獨(dú)立的所有權(quán)形態(tài)，其主體可以是任何合法建造或購買房屋的人。當(dāng)房屋建在宅基地上時(shí)，房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)形成了一種“地隨房走，房隨地轉(zhuǎn)”的依附關(guān)系，即轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，宅基地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移；反之，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)時(shí)，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)移必須符合國家有關(guān)宅基地管理和使用的法律規(guī)定，例如禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過買賣等方式獲取宅基地使用權(quán)。

【法律依據(jù)】

1. 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十二條：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

2. 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

3. 《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

村委會(huì)是否有權(quán)調(diào)整村民宅基地使用權(quán)？

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)重要的土地權(quán)利，其調(diào)整涉及到村民的切身利益和農(nóng)村土地使用的規(guī)范管理。村委會(huì)作為村民自治組織，在一定范圍內(nèi)可以參與農(nóng)村宅基地使用權(quán)的管理工作，但是否具有直接調(diào)整村民宅基地使用權(quán)的權(quán)利，則需要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來判斷。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而村民依法享有宅基地使用權(quán)。對(duì)于宅基地使用權(quán)的具體分配、調(diào)整和收回等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)遵循法定程序，并由縣級(jí)以上人民政府或者其授權(quán)的部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

具體而言，村委會(huì)在宅基地使用權(quán)調(diào)整中的角色主要是協(xié)助、引導(dǎo)和服務(wù)，如參與制定宅基地使用方案、調(diào)解村民之間的宅基地糾紛等，但在未經(jīng)法律授權(quán)的情況下，村委會(huì)無權(quán)直接決定或調(diào)整村民的宅基地使用權(quán)。

【法律依據(jù)】

1. 《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

2. 《農(nóng)村土地承包法》第二十一條：承包期內(nèi)發(fā)包方不得收回承包地。承包期內(nèi)承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。承包期內(nèi)承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。

從上述法規(guī)可以看出，對(duì)于宅基地使用權(quán)的調(diào)整，村委會(huì)并不具備直接的決策權(quán)，而是應(yīng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府乃至縣級(jí)人民政府依法行使職權(quán)。

非農(nóng)戶口能否擁有宅基地使用權(quán)？

根據(jù)我國現(xiàn)行的土地法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)主要是與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份緊密關(guān)聯(lián)。宅基地屬于農(nóng)民集體所有，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照規(guī)定分配給其成員用于建造住宅的集體建設(shè)用地，具有很強(qiáng)的社會(huì)保障和福利性質(zhì)。

非農(nóng)戶口人員，即已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的居民，原則上不能擁有宅基地使用權(quán)。因?yàn)檫@類人員已不再是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不再享有基于該成員身份而享有的宅基地使用權(quán)。但是，在特定情況下，如在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、繼承等過程中，非農(nóng)戶口人員可能因法律規(guī)定或合同約定享有宅基地上的房屋所有權(quán)，這種情況下，他們并不直接擁有宅基地使用權(quán)，僅能依據(jù)“地隨房走”的原則，對(duì)宅基地享有使用權(quán)，且不得進(jìn)行翻建、擴(kuò)建等改變土地用途的行為，也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地。

【法律依據(jù)】

1. 《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

2. 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條也明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！?/p>

3. 《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）中提到：“非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。”

非農(nóng)戶口一般情況下不能擁有宅基地使用權(quán)，但在特定條件下的房屋所有權(quán)可附帶實(shí)現(xiàn)有限制的宅基地使用權(quán)。

宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)在我國法律規(guī)定中具有緊密聯(lián)系但又相對(duì)獨(dú)立的地位。在實(shí)際操作中，處理二者關(guān)系時(shí)，必須遵循“房地一體”原則以及國家關(guān)于宅基地使用的各項(xiàng)政策規(guī)定，確保產(chǎn)權(quán)交易的合法性與公正性。同時(shí)，隨著農(nóng)村土地制度改革的深化，相關(guān)法律法規(guī)也在不斷完善中，對(duì)于宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系界定也將更加清晰明確。