借他人名義買房的房屋所有權(quán)歸誰?

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。在借名買房中，若房屋登記在出名人名下，從法律形式上推定出名人享有所有權(quán)。但這一推定可被真實權(quán)利證據(jù)推翻，例如借名人能證明實際出資、占有使用房屋及雙方借名約定等事實。

　　借名人需承擔(dān)舉證責(zé)任，證明雙方存在借名買房的合意，且購房款由其實際支付。證據(jù)形式包括書面協(xié)議、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房合同簽署過程、物業(yè)費繳納憑證等。法院會綜合審查證據(jù)鏈的完整性，判斷借名關(guān)系是否成立。若證據(jù)不足，借名人可能面臨敗訴風(fēng)險。

　　若借名買房的目的是規(guī)避限購政策、購買保障性住房或逃避債務(wù)，可能被認定為損害社會公共利益或違反公序良俗，導(dǎo)致借名協(xié)議無效。此時，房屋所有權(quán)可能歸屬于出名人，借名人僅能主張返還購房款及合理損失。

　　若出名人擅自將房屋出售給不知情的第三方，且第三方已辦理過戶登記，借名人可能因善意取得制度而無法追回房屋。此時，借名人僅能向出名人主張違約責(zé)任或侵權(quán)賠償。

借名買房協(xié)議法律上是否有效?

　　合理訂立的一般是有效的。借名買房協(xié)議只要意思表示真實、不違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定、不違背公序良俗，原則上具有法律效力。根據(jù)《民法典》第一百四十三條，民事法律行為有效需滿足行為人具有民事行為能力、意思表示真實、不違法且不違背公序良俗。

　　但若借名買房協(xié)議的目的是規(guī)避限購政策、購買保障性住房或享受不正當(dāng)優(yōu)惠，可能被認定為無效。例如，借名購買經(jīng)濟適用房的行為，因違反政策初衷，協(xié)議可能被判定無效。但若借名原因僅為借用他人公積金貸款或代持普通商品房，且無其他違法情形，協(xié)議通常有效。

　　為降低法律風(fēng)險，借名雙方應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確房屋實際出資人、名義產(chǎn)權(quán)人身份，約定房屋所有權(quán)歸屬、過戶條件及違約責(zé)任。協(xié)議中需注明“房屋由實際出資人支付購房款，所有權(quán)歸實際出資人”等關(guān)鍵條款，并由雙方簽字確認。