賣方隱瞞房屋瑕疵是否構(gòu)成違約？如何處理？

在《合同法》第60條、第107條以及《民法典》物權(quán)編關(guān)于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定中，明確規(guī)定了合同雙方應(yīng)當遵循誠實信用原則，全面履行自己的義務(wù)。賣方在出售房屋時，應(yīng)當向買方提供真實、準確的房屋信息，包括但不限于房屋的質(zhì)量狀況、權(quán)利狀態(tài)等。如果賣方明知房屋存在瑕疵而故意隱瞞，導(dǎo)致買方基于錯誤的信息購買房屋，那么賣方就構(gòu)成了違約行為。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國合同法》第六十條：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

2. 《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?/p>

3. 《中華人民共和國民法典》第二百一十六條：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當載明權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、范圍、期限及坐落等事項。”同時，根據(jù)誠實信用原則和公平交易原則，賣方應(yīng)如實披露房屋的實際情況。

處理方式：

對于賣方隱瞞房屋瑕疵的違約行為，買方可以要求賣方承擔相應(yīng)的違約責任，具體包括但不限于：修復(fù)瑕疵、降低房價、解除合同并請求損害賠償?shù)?。具體的救濟途徑可以根據(jù)合同約定和實際損失情況，通過協(xié)商或訴訟的方式解決。

如何界定房產(chǎn)交易中的預(yù)期違約行為？

預(yù)期違約行為在房產(chǎn)交易中，是指在合同約定的履行期限屆滿之前，一方當事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，導(dǎo)致對方有理由相信其將在履行期到來時不能履行或不愿履行合同義務(wù)的行為。這種違約行為破壞了合同的正常履行秩序，侵害了守約方的合法權(quán)益。

在房產(chǎn)交易中，預(yù)期違約可能表現(xiàn)為以下幾種形式：賣方在交付期限前明確表示無法按時交付房屋、買方在付款期限屆滿前明確表示無力支付購房款，或者雙方雖未明確表示，但通過其行為足以推斷出將不會按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)（如賣方提前將房屋抵押給第三人，買方將其購房資金挪作他用等）。

相關(guān)法條：

1. 《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

2. 《中華人民共和國民法典》第五百七十八條規(guī)定：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任?！?/p>

3. 對于房產(chǎn)交易的具體規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”以及《商品房銷售管理辦法》第三十五條也有相關(guān)規(guī)定，間接體現(xiàn)了對預(yù)期違約行為的規(guī)制。

在界定房產(chǎn)交易中的預(yù)期違約行為時，需要結(jié)合合同內(nèi)容、當事人的實際行為及法律規(guī)定進行綜合判斷，并依法保護守約方的合法權(quán)益。

賣方隱瞞房屋瑕疵明顯違反了法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。作為買方，在發(fā)現(xiàn)此類問題時應(yīng)及時咨詢專業(yè)律師，通過合法途徑維護自身的合法權(quán)益。同時，為避免類似糾紛的發(fā)生，建議購房者在交易過程中務(wù)必做好盡職調(diào)查，并在合同中明確約定房屋質(zhì)量條款及違約責任。

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