同居18年男友三次贈與房產(chǎn)但去世前又撤銷合法嗎?

　　合法。

　　本案中，男方雖三次書面承諾贈與房產(chǎn)，但始終未辦理過戶手續(xù)，財產(chǎn)權(quán)利未實(shí)際轉(zhuǎn)移至女方名下。贈與人(男方)仍享有“任意撤銷權(quán)”，即無需對方同意，即可單方面撤銷贈與。

　　根據(jù)《民法典》第六百五十八條，贈與不動產(chǎn)的生效以“過戶登記”為前提。法院在判決中明確指出：“贈與協(xié)議真實(shí)有效，但未過戶前，贈與人有權(quán)撤銷”，這一認(rèn)定與《民法典》的立法精神完全一致。

　　男方的撤銷行為雖發(fā)生在臨終前，但程序合法性不容置疑。其通過錄制視頻、簽字確認(rèn)并由親友見證的方式完成撤銷，既符合《民法典》對“意思表示真實(shí)”的要求，也避免了因身體虛弱導(dǎo)致的“意思表示不自由”爭議。

　　司法實(shí)踐中，類似案件的撤銷方式包括書面聲明、公證撤銷等，只要形式合法、內(nèi)容真實(shí)，法院均會予以認(rèn)可。

　　本案的特殊性在于雙方未登記結(jié)婚，女方不具備法定繼承權(quán)。即使同居18年，法律也僅認(rèn)可“登記”或“書面合同”的效力，而非情感付出或共同生活年限。

贈與合同怎樣才具法律效力?

　　(一)主體適格：行為能力是基礎(chǔ)

　　贈與人與受贈人需具備完全民事行為能力。若一方為限制民事行為能力人(未成年人、精神障礙者)，贈與合同需由其法定代理人代理實(shí)施或經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

　　(二)意思表示真實(shí)：無欺詐、脅迫

　　贈與合同必須是雙方真實(shí)意愿的體現(xiàn)。贈與人因受欺詐、脅迫而簽訂合同，受贈人可請求法院撤銷。

　　(三)內(nèi)容合法：不違反法律與公序良俗

　　贈與財產(chǎn)需為贈與人合法所有，且用途合法。贈與合同不得違背公序良俗。

　　(四)形式合規(guī)：特殊財產(chǎn)需登記或公證

　　一般贈與合同可采用書面或口頭形式，但不動產(chǎn)需辦理過戶登記;動產(chǎn)需交付標(biāo)的物。贈與合同附義務(wù)，受贈人未履行義務(wù)的，贈與人可撤銷贈與。

　　經(jīng)過公證的贈與合同或具有公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與，贈與人不得隨意撤銷。