土地使用權轉讓或租賃期間被征用，權益如何處理？

在土地使用權被征用的情況下，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第148條規(guī)定：“土地使用權轉讓、抵押期間，國家依照法律規(guī)定征收土地的，土地使用權同時轉讓、抵押?！边@意味著，土地使用權人在被征用時有權獲得相應的補償。同時，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷補償應包括土地使用權的價值。

對于租賃者而言，根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這條法律原則被稱為“買賣不破租賃”，但在土地被征用的情況下，由于土地使用權的喪失，租賃合同通常會因不可抗力而終止，租賃者可能會失去使用權，但有權要求出租人退還剩余租期的租金。

引用法條：

1. 《中華人民共和國物權法》

2. 《城市房屋拆遷管理條例》

3. 《中華人民共和國合同法》

國家征用農(nóng)村集體土地的特殊規(guī)定有哪些？

國家對農(nóng)村集體土地的征用主要是基于《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定。這一過程需要遵循嚴格的程序和補償原則，以保護農(nóng)民的合法權益有以下幾點特殊規(guī)定：

1. 征地目的：國家只能為了公共利益的需要，如建設基礎設施、公共設施、國防建設等，才能征用農(nóng)村集體土地。商業(yè)開發(fā)等非公益目的通常不能直接征地。

2. 征地程序：首先，政府需進行土地利用總體規(guī)劃，確定征地范圍；然后，與集體經(jīng)濟組織協(xié)商，達成征地方案；接著，公告征地方案，聽取公眾意見；最后，經(jīng)省級以上人民政府批準后，方可實施征地。

3. 補償原則：被征用的土地所有者（即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）和使用者（農(nóng)民）應得到公平、合理的補償。補償包括土地補償費、安置補助費以及青苗和附著物的補償費。補償標準不得低于土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的若干倍，具體倍數(shù)由各省級政府規(guī)定。

4. 農(nóng)民安置：國家在征地時還需要考慮農(nóng)民的安置問題，可能通過提供新的宅基地、安排就業(yè)、提供社會保障等方式進行。

引用法條：

1. 《中華人民共和國土地管理法》（最新修訂版，2019年修正）

- 第四十七條：關于征地程序和補償?shù)囊?guī)定。

- 第四十八條：關于農(nóng)村集體土地征收目的的規(guī)定。

2. 《中華人民共和國物權法》（2007年制定）

- 第四十二條：關于征收集體所有的土地及其補償?shù)囊?guī)定。

3. 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（2018年修正）

- 第三十四條：關于土地承包經(jīng)營權流轉的規(guī)定，包括在征地情況下的權益保障。

這些法律法規(guī)共同構成了國家征用農(nóng)村集體土地的法律框架，確保了征地行為的合法性和公正性。

合同中如何規(guī)定土地征用補償標準？

土地征用補償標準主要由《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）和相關的地方性法規(guī)規(guī)定。土地征用補償?shù)哪康氖菫榱吮Ｕ媳徽鞯剞r(nóng)民的合法權益，防止因土地征用而導致的生活困難。補償標準通常包括土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費等。

1. 土地補償費：這是對被征用土地的所有者失去土地使用權的經(jīng)濟補償，其標準一般參照土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的若干倍計算，具體倍數(shù)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

2. 安置補助費：用于解決被征地農(nóng)民的就業(yè)和生活問題，其標準根據(jù)需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每人每年的安置補助費不得低于上年度全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的2倍。

3. 青苗和地上附著物補償費：這部分是對被征用土地上種植的農(nóng)作物和建筑物等附著物的損失補償，通常按照實際價值進行評估確定。

引用法條：

1. 《中華人民共和國土地管理法》第四十八條明確規(guī)定：“征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用?！?/p>

2. 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）也對土地征用補償標準進行了細化規(guī)定。

3. 各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)自身實際情況，也會出臺相應的實施辦法，如《江蘇省土地管理條例》、《廣東省土地管理條例》等，這些地方性法規(guī)對土地征用補償標準有更具體的規(guī)定。土地征用補償標準的確定需要綜合考慮多種因素，包括土地的類型、產(chǎn)值、地理位置、土地使用性質、地上附著物的價值等，同時也要遵循公平、公正、公開的原則，確保農(nóng)民的合法權益不受侵害。

當土地使用權在轉讓或租賃期間被征用時，權益處理的核心是保障土地使用權人和承租人的合法權益。土地使用權人有權獲得補償，而承租人則可能需要與出租人協(xié)商解決剩余租期的租金問題。具體情況下，各方應根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，通過協(xié)商或者法律途徑來解決爭議。如果有任何疑問，建議咨詢專業(yè)律師以獲取詳細法律建議。

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