2025年欠物業(yè)費(fèi)被起訴了最后怎么辦?

　　1. 訴訟時(shí)效抗辯

　　根據(jù)《民法典》第188條，物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效為三年。業(yè)主應(yīng)核查欠費(fèi)起始時(shí)間，物業(yè)無法提供中斷時(shí)效的催繳證據(jù)，可主張超過訴訟時(shí)效的抗辯。但需注意，部分法院認(rèn)定"持續(xù)服務(wù)"構(gòu)成時(shí)效中斷，需結(jié)合地方司法實(shí)踐判斷。

　　2. 服務(wù)瑕疵抗辯

　　依據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主不得以未接受服務(wù)為由拒繳，但物業(yè)存在根本性違約時(shí)，可主張減免費(fèi)用。需收集帶時(shí)間戳的現(xiàn)場(chǎng)照片、視頻、物業(yè)整改通知回執(zhí)等證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈。

　　3. 協(xié)商調(diào)解優(yōu)先

　　在庭前調(diào)解階段，可依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第64條，主張"服務(wù)成本分?jǐn)?原則?？罩梅繕I(yè)主可要求按實(shí)際使用公共服務(wù)比例繳費(fèi)，或申請(qǐng)分期支付欠費(fèi)。調(diào)解協(xié)議需經(jīng)法院確認(rèn)，具有強(qiáng)制執(zhí)行力。

　　4. 執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)防范

　　敗訴后，需在判決生效后15日內(nèi)履行義務(wù)。拒不執(zhí)行可能面臨《民事訴訟法》第262條規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行措施，包括凍結(jié)銀行賬戶、限制高消費(fèi)等。確無履行能力的，可申請(qǐng)延期執(zhí)行并提交財(cái)產(chǎn)證明。

物業(yè)費(fèi)沒入住該不該減免?

　　1. 地方性法規(guī)的突破

　　2025年多地出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)減免政策：

　　蘭州新區(qū)：連續(xù)空置6個(gè)月以上，按50%繳納物業(yè)費(fèi);

　　長(zhǎng)沙：階梯式減免，第25個(gè)月起按90%繳納;

　　青島：空置房物業(yè)費(fèi)不超過合同約定的60%。

　　此類政策突破了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條"全額繳費(fèi)"原則，體現(xiàn)地方立法對(duì)民生需求的回應(yīng)。

　　2. 合同約定的效力

　　物業(yè)服務(wù)合同明確約定空置房減免條款，該條款不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，具有法律效力。但需注意：

　　減免條件需具體明確;

　　物業(yè)企業(yè)不得單方面變更合同條款。

　　3. 公共成本分?jǐn)傇瓌t

　　物業(yè)服務(wù)具有公共屬性，即使房屋空置，業(yè)主仍需承擔(dān)公共區(qū)域維護(hù)、安保等基礎(chǔ)服務(wù)成本。減免范圍通常限于個(gè)性化服務(wù)，基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)減免比例一般不超過50%。

　　4. 舉證責(zé)任分配

　　業(yè)主主張減免需承擔(dān)舉證責(zé)任，需提供：

　　連續(xù)空置證明;

　　物業(yè)同意減免的書面文件;

　　地方性法規(guī)的適用依據(jù)。

　　法律依據(jù)

　　《中華人民共和國民法典》第九百四十四條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。