已抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后如何保障買方權(quán)益？

1. 確認賣方是否有權(quán)出售：賣方必須先解除房產(chǎn)抵押，或者取得抵押權(quán)人的同意，才能合法轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。否則，買方可能無法獲得完整的產(chǎn)權(quán)。

2. 辦理預(yù)告登記：買方可以在簽訂購房合同后，申請預(yù)告登記，這能防止賣方在交易過程中再次抵押或出售房產(chǎn)。

3. 詳盡調(diào)查：買方應(yīng)要求賣方提供房產(chǎn)的詳細信息，包括抵押情況、欠款情況等，并通過官方渠道核實，確保信息真實無誤。

4. 保險保障：購買產(chǎn)權(quán)保險，以防范可能出現(xiàn)的法律風險。

法律依據(jù)：

1. 《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>

2. 《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十七條規(guī)定：“申請人申請登記時，應(yīng)當向登記機構(gòu)提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明、申請人身份證明材料、不動產(chǎn)權(quán)利變動的材料等必要材料。”

破產(chǎn)清算時，未登記的擔保權(quán)益是否有效？

破產(chǎn)清算過程中對于未登記的擔保權(quán)益的有效性問題，主要涉及到《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》和《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定擔保權(quán)益的效力首先取決于其是否符合法律規(guī)定的形式和程序，包括是否進行了必要的登記。

在破產(chǎn)清算中，已登記的擔保權(quán)益通常會優(yōu)先于未登記的擔保權(quán)益得到清償。這是因為根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，擔保物權(quán)的設(shè)立應(yīng)當公示，即通過登記等方式對外公開，以保護善意第三人的利益。如果擔保權(quán)益未進行登記，那么可能會影響其對抗第三方的效力，包括在破產(chǎn)清算中的優(yōu)先受償權(quán)。這并不意味著未登記的擔保權(quán)益完全無效。如果債權(quán)人能夠證明其確實存在且債務(wù)人對此知情，根據(jù)破產(chǎn)法，該權(quán)益仍然可以被視為債權(quán)，只是其清償順序可能會在已登記的擔保債權(quán)之后，且需在普通債權(quán)之前。

法律依據(jù)：

1. 《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條：“破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：(一)破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應(yīng)當劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當支付給職工的補償金；(二)破產(chǎn)人欠繳的除前項規(guī)定以外的社會保險費用和破產(chǎn)人所欠稅款；(三)普通破產(chǎn)債權(quán)?！?/p>

2. 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”

以上規(guī)定表明，雖然未登記的擔保權(quán)益在清償順序上可能受到影響，但其并非完全無效，具體的效力還需要結(jié)合實際情況和法律規(guī)定進行判斷。

保障買方權(quán)益的關(guān)鍵在于事前的充分調(diào)查和合理的法律安排。買方應(yīng)尋求專業(yè)法律咨詢，確保交易過程符合法律規(guī)定，同時采取必要的預(yù)防措施，以降低風險。在購買已抵押房產(chǎn)時，務(wù)必謹慎行事，避免因信息不透明或法律程序不完整而造成的損失。